Changchun
Pengembang real estate Tiongkok Evergrande Group memiliki banyak utang dan telah menjadi grup utang terbesar di dunia. Jatuhnya Evergrande juga menyoroti keruntuhan cepat industri real estate Tiongkok. Menurut statistik dari media daratan Tiongkok, 274 perusahaan real estate telah bangkrut sejak awal tahun ini, rata-rata satu per hari.
Menurut statistik dari “Time” Tiongkok, sebuah perusahaan real estat Tiongkok rata-rata bangkrut setiap hari tahun ini. Bahkan perusahaan terkenal pun hampir tidak kebal.
Meskipun beberapa analis percaya bahwa jumlah pengembang real estat edi Tiongkok mencapai 100.000, lebih dari 270 telah bangkrut dalam sembilan bulan. Tetapi para komentar berpikir bahwa masalahnya tidak sesederhana itu.
Kolumnis The Epoch Times, Wang He menganalisis dan menunjukkan bahwa selain masalah perusahaan itu sendiri, alasan runtuhnya industri real estat adalah lingkungan ekonomi dan kerangka kebijakan secara keseluruhan.
Wang He mengatakan : “Pertama, pertumbuhan ekonomi didorong oleh real estate. Kedua, keuangan lokal dikelola oleh land finance. Ketiga, pinjaman dari bank dan lembaga keuangan, di mana pinjaman real estate mencapai sekitar 40%, atau bahkan lebih banyak. Jadi, ketika real estat bangkrut, bank juga ikut bangkrut. Keempat, kekayaan penghuni bergantung pada rumah, yang mungkin mencapai sekitar 70%. Kemudian utang penghuni terutama tercermin di rumah. Kemudian ini muncul secara keseluruhan dari keempat masalah ini sangat terikat dengan rumah, sehingga seluruh ekonomi Tiongkok, dari lingkungan ekonomi hingga kebijakan ekonomi, telah membajak ekonomi Tiongkok, bank, pemerintah daerah, dan kekayaan penduduk dengan real estate.”
Laporan tersebut mengutip data dari China Index Academy dan memperkirakan bahwa pada bulan September tahun ini, perusahaan real estate akan segera mengantarkan puncak pembayaran utang lainnya, dengan total jatuh tempo obligasi sebesar 83,85 miliar renminbi.
Rata-rata jatuh tempo bulanan obligasi pada kuartal keempat tahun ini adalah 61,9 miliar renminbi.
Dari perspektif jatuh tempo obligasi dalam 12 bulan ke depan, puncak pembayaran utang berikutnya akan terjadi pada Maret-April 2022, dengan jatuh tempo 103,94 miliar renminbi dan 94,06 miliar renminbi.
Wang He mengatakan, karena industri real estate di Tiongkok cacat, sehingga kecacatan ini menyebabkan masalah serius dalam model bisnis perusahaan.
Oleh karena itu, ketika seluruh lingkungan ekonomi parah, seluruh lingkungan pasar menjadi parah, Di Bawah situasi pengawasan pemerintah yang diperkuat, sejumlah besar perusahaan real estate, ditambah dengan model bisnis yang bermasalah, memutus rantai modal utang tinggi, dan akan meledakkan perusahaan besar dan kecil.”
Dimulai pada paruh kedua tahun lalu, otoritas Komunis Tiongkok telah memperluas langkah pengaturan, seperti secara ketat mengendalikan industri perumahan, melalui operasi leverage tinggi dan mengurangi jalur pinjaman. Tujuannya untuk mengekang memanasnya pasar perumahan, menyebabkan pasar perumahan menjadi dingin secara tajam. Sedangkan industri perumahan menjadi bangkrut.
Wang He percaya bahwa hal ini adalah fungsi komprehensif dari pemerintah ke lingkungan sosial ke lingkungan pasar, kemudian ke model bisnis perusahaan.
Wang He mengatakan, untuk mencegahnya meledaknya real estate, pihak berwenang mengambil tindakan darurat dan memperkuat pengawasan. Banyak perusahaan memiliki utang jangka panjang yang tinggi dan rasio leverage yang sangat tinggi. Di bawah kondisi pasar yang parah, mereka akhirnya mati dalam jumlah besar.”
Zhao, seorang ahli real estate Tiongkok, mengatakan bahwa pasar properti Tiongkok menyusut, dan kebijakan pemerintah terus diperkenalkan, yang mungkin runtuh. Orang-orang disarankan untuk melihat perubahannya terlebih dahulu.
Zhao mengatakan, secara umum, real estate mengalami surplus. Saat ini semakin banyak rumah yang dibangun. Ada terlalu banyak rumah. Bagaimana menjualnya? Masalahnya ada di sini. Semua orang berinvestasi. Mereka gunakan uang bank untuk berinvestasi. Pemerintah tetap mempertahankan pasar tidak akan membiarkannya jeblok. Jika tidak dipertahankan, maka sudah lama rontok. Sekarang bank-bank Tiongkok bergantung pada real estat, jika mereka tidak bergantung pada real estat sudah bangkrut. Pinjaman bank mencapai 170 triliun yuan, jika bank bangkrut maka akan terjadi krisis keuangan .”
Menurut perkiraan Bank of America (BofA), lebih dari 28% dari PDB Tiongkok terkait dengan industri real estat, sehingga pemerintah Tiongkok perlu memperkenalkan lebih banyak langkah stimulus untuk real estat guna mendukung pertumbuhan ekonomi.
Mengenai pasar perumahan Tiongkok pada paruh kedua tahun ini, Sun Hongbin, ketua Sunac Tiongkok, pengembang real estat daratan Tiongkok, baru-baru ini menggambarkannya sebagai “tragis.”
Mr. Qiu, seorang nama samaran dari industri real estate daratan Tiongkok mengatakan: “Alasan terbesar adalah seberapa besar leverage. Ledakan berikutnya mungkin juga Sunac. Leverage Sunac juga besar. Hutang yang demikian besar bagaimana bisa dipertahankan? Sama seperti Evergrande, maka BUMN akan masuk ke pasar.”
Survei terbaru Bloomberg menemukan, dikarenakan pengawasan ketat pemerintah Tiongkok terhadap pasar real estat dan meningkatnya epidemi, konsumen Tiongkok turun pada Agustus lalu. Hal demikian memperburuk pemulihan ekonomi yang menunjukkan tanda-tanda melambat. (hui)
