Partai Komunis Tiongkok (PKT) kembali mengeluarkan langkah besar untuk menyelamatkan pasar properti. Mulai Oktober, pemerintah akan menerapkan subsidi bunga kredit perumahan, dengan 90% biayanya ditanggung oleh keuangan pemerintah pusat dan diberikan secara langsung kepada pembeli rumah yang memenuhi persyaratan.
Kebijakan yang belum pernah diterapkan sebelumnya ini memang dapat mengurangi beban bunga pembelian rumah, tetapi juga menunjukkan bahwa berbagai langkah finansial sebelumnya, seperti menurunkan uang muka dan suku bunga, hasilnya terbatas.
Di tengah rendahnya kepercayaan masyarakat dan ekspektasi bahwa harga rumah akan terus turun, pemerintah pusat terpaksa turun tangan secara langsung untuk menopang pasar. Efektivitas kebijakan ini masih harus diamati.
EtIndonesia.com Kementerian Keuangan PKT, bank sentral, dan Administrasi Regulasi Keuangan Nasional bersama-sama mengumumkan bahwa mulai 1 Oktober akan diberlakukan kebijakan subsidi bunga untuk kredit pembelian rumah bagi warga. Kebijakan tersebut untuk sementara ditetapkan berlaku selama satu tahun.
Menurut pemberitahuan tersebut, jumlah pinjaman yang dapat memperoleh subsidi bunga maksimal mencapai 1 juta yuan, dengan subsidi bunga sebesar 1 poin persentase per tahun, dan jangka waktu subsidi paling lama 5 tahun. Ini merupakan pertama kalinya pemerintah PKT memberikan subsidi bunga untuk kredit komersial perumahan pribadi.
“Sebelumnya, pemerintah terutama mengandalkan penurunan suku bunga bank dan uang muka agar masyarakat lebih mudah meminjam uang. Sekarang pemerintah secara langsung menanggung sebagian bunga bagi pembeli rumah. Artinya, kebijakan telah bergerak dari kebijakan moneter lebih jauh menuju subsidi fiskal.
“Hal ini menunjukkan bahwa bank sebenarnya tidak kekurangan dana untuk memberikan pinjaman. Yang benar-benar kurang adalah pembeli yang efektif, permintaan yang efektif, serta kepercayaan masyarakat untuk membeli rumah. Jadi, kebijakan sekarang bergeser dari sekadar menyediakan pinjaman menjadi langsung menurunkan biaya pembelian rumah.”
Pemberitahuan tersebut menetapkan bahwa rumah tangga yang ingin mendapatkan subsidi bunga harus memenuhi beberapa persyaratan:
- Menggunakan kredit komersial perumahan pribadi yang baru diterbitkan untuk membeli rumah pertama, tidak termasuk penggantian atau refinancing pinjaman yang sudah ada.
- Luas bangunan rumah yang dibeli tidak lebih dari 120 meter persegi.
- Harga rumah yang dibeli tidak lebih dari 1,5 juta yuan.
“Rumah pertama, luas 120 meter persegi, dengan harga total maksimal 1,5 juta yuan. Di kota-kota tingkat pertama seperti Beijing, Shanghai, Guangzhou, dan Shenzhen, batas tersebut sulit mencakup sebagian besar rumah komersial,” ujar ekonom AS, Davy J. Wong.
“Rumah yang benar-benar memenuhi syarat biasanya berada di kota tingkat tiga atau empat. Namun masalahnya adalah kota-kota yang harga rumahnya lebih rendah dan lebih mudah memenuhi persyaratan justru memiliki arus masuk penduduk yang lemah, persediaan rumah yang tinggi, ekspektasi harga yang lemah, serta daya beli yang terbatas,” jelasnya.
“Jadi, kebijakan ini memang dapat menurunkan biaya bagi sebagian permintaan yang benar-benar membutuhkan rumah, tetapi belum tentu dapat mengubah ekspektasi terhadap pasar properti secara keseluruhan,” tambahnya.
Tokoh senior pasar modal Tiongkok Xu Zhen mengatakan bahwa masa penerapan subsidi tersebut untuk sementara ditetapkan satu tahun, dengan nilai subsidi bunga maksimal 50.000 yuan.
Menurutnya, ini merupakan upaya pemerintah PKT menggunakan dana yang relatif kecil untuk menguji efektivitas kebijakan penyelamatan pasar properti. Langkah tersebut juga menunjukkan bahwa pemerintah sendiri tidak memiliki keyakinan terhadap pasar properti.
“Subsidi bunga maksimal 50.000 yuan merupakan sedikit keuntungan bagi mereka yang memang membutuhkan rumah, tetapi daya tariknya kecil bagi orang yang ingin meningkatkan atau mengganti rumah. Sebab, semua orang sedang menunggu harga rumah terus turun,” kata Xu Zhen.
“Jadi, keuntungan kecil ini memiliki pengaruh terbatas terhadap harga rumah. Yang benar-benar menghambat pembelian rumah adalah ketakutan terhadap penurunan harga rumah dan kekhawatiran terhadap pendapatan di masa depan,” ujarnya.
Saat ini, suku bunga kredit untuk rumah pertama secara komersial di Tiongkok pada umumnya telah turun menjadi sekitar 3,0%–3,2%, level terendah dalam sejarah. Namun, pertumbuhan kredit perumahan pribadi yang baru diterbitkan tetap lemah.
Xu Zhen mengatakan: “Fokus subsidi kebijakan ini adalah menstabilkan harga rumah di kota-kota tingkat tiga dan empat, dengan harapan kaum muda mau menanggung utang selama puluhan tahun untuk menyerap persediaan rumah di kota-kota tersebut. Karena harga sekitar 1,5 juta yuan kemungkinan besar hanya mencakup rumah di kota tingkat tiga. Namun risikonya sangat jelas.”
“Misalnya, jika harga rumah senilai 1,5 juta yuan di kota tingkat tiga turun dalam lima tahun, penurunannya mungkin jauh melebihi 50.000 yuan yang diberikan sebagai subsidi bunga. Oleh karena itu, kebijakan subsidi bunga ini sangat mungkin menjadi sebuah jebakan, yang menjadikan kaum muda sebagai pihak yang menanggung beban untuk menopang harga rumah.”
Sebelumnya, berbagai subsidi pembelian rumah di daerah umumnya dibiayai sendiri oleh pemerintah daerah. Namun, di tengah anjloknya pendapatan dari penjualan hak penggunaan tanah dan meningkatnya tekanan utang pemerintah daerah, subsidi di banyak kota tingkat tiga dan empat mengalami keterlambatan pembayaran atau bahkan sulit direalisasikan.
Kali ini, pemerintah pusat untuk pertama kalinya menggunakan anggaran pusat untuk memberikan subsidi bunga kredit perumahan pribadi. Hal tersebut secara tidak langsung menunjukkan bahwa pemerintah daerah sudah tidak memiliki kemampuan untuk menopang pasar properti sendirian dan membutuhkan dukungan kredibilitas pemerintah pusat.
Xu Zhen mengatakan: “Masyarakat bukan tidak mampu meminjam uang, tetapi mereka tidak berani lagi menambah utang. Pada dasarnya, pemerintah harus meningkatkan pendapatan dan jaminan sosial masyarakat agar mereka berani membelanjakan uang dan berani meminjam.”
“Hanya dengan cara itulah pasar properti Tiongkok memiliki harapan. Namun, memindahkan uang dari kantong negara dan perusahaan milik negara ke tangan masyarakat adalah sesuatu yang paling tidak ingin dan tidak berani dilakukan oleh sistem ini.”
Analisis menyebutkan bahwa masalah pasar properti bukan terletak pada harga dana atau suku bunga, melainkan pada kepercayaan konsumen. Meskipun pemerintah memberikan subsidi bunga, masyarakat lebih mengkhawatirkan pokok utang yang harus dibayar serta kemungkinan harga rumah terus turun di masa depan.
“Pasar properti utama Tiongkok memiliki tiga masalah besar. Pertama, beban pajak terlalu tinggi. Kedua, jaminan sosial masyarakat perlu ditingkatkan. Hanya jika perlindungan dasar tersedia, masyarakat memiliki kemampuan untuk membeli rumah dan mempertahankannya dalam jangka panjang,” ujar Davy J. Wong.
“Ketiga, sistem pengelolaan pasar properti saat ini sangat tidak efektif. Sebagian besar pejabat yang mengelola sektor ini berasal dari luar bidang tersebut dan pada dasarnya tidak memahami ekonomi properti,” jelasnya.
Para akademisi menunjukkan bahwa jika pemerintah tidak menyelesaikan kontradiksi atau masalah utama tersebut, pada dasarnya akan sulit mengubah permasalahan yang dihadapi pasar properti Tiongkok.
Huang Yimei/Luo Ya/Zhong Yuan – NTDTV.com
