oleh Lin Cenxin, Chang Chun, dan Yi Ru
Baru-baru ini, beberapa pakar telah memperingatkan bahwa krisis berikutnya yang lebih besar adalah gelembung real estat Tiongkok. Beberapa perusahaan pengembang real estat besar termasuk Evergrande yang sahamnya ditangguhkan penjualannya seharusnya sudah menyatakan pailit sejak lama, tetapi pemerintah Tiongkok karena khawatir terhadap krisis keuangan yang pasti akan berdampak pada kepercayaan pasar real estat, sehingga mencegah kebangkrutan diumumkan. Tetapi hal ini akan membuat upaya dalam mengatasi seluruh gelembung pasar perumahan menjadi panjang waktunya.
Perusahaan pengembang real estat Tiongkok tak mampu bayar utang seharusnya sudah pailit
Hsieh Chin-ho, ketua Caixin Media, dengan blak-blakan menyatakan di Facebook pada 22 Juli malam bahwa “waktu untuk perhitungan akhir telah tiba”. Sejak awal tahun ini, perang Rusia – Ukraina menyebabkan melonjaknya harga energi dan pangan, serta memperbesar tekanan inflasi, memaksa bank-bank sentral untuk menaikkan suku bunga, menyebabkan saham dan utang anjlok dan melonjaknya nilai dolar AS. Dia menggambarkan pasar keuangan sebagai perubahan cuaca yang ekstrim. Jika kurang berhati-hati, maka perusahaan akan bangkrut dan negara mungkin menjadi terbengkalai.
Hsieh Chin-ho mengatakan bahwa perusahaan asuransi Taiwan menghasilkan banyak keuntungan di masa indah tahun-tahun sebelumnya. Namun, sejak invasi Rusia ke Ukraina pada bulan Februari tahun ini, semua orang terkejut karena jumlah nilai penutupan asuransi jiwa di Rusia oleh 8 perusahaan asuransi jiwa mencapai lebih dari TWD. 100 miliar. Jika suatu saat nanti “negara ranjau” ini, termasuk Pakistan, Lebanon, Laos, dan lain-lain. satu per satu meledak, “krisis berikutnya yang lebih besar kemungkinan adalah gelembung real estat Tiongkok” !
Pada 16 Juli, ketika berbicara tentang gelembung real estat Tiongkok Hsieh Chin-ho mengatakan bahwa setidaknya 15 dari 60 perusahaan pengembang real estat teratas Tiongkok telah gagal menyerahkan laporan keuangan sejak saham mereka didelisting. Selain Evergrande Grup, perusahaan pengembang itu termasuk Shimao Grup, Sunac China Holdings Ltd., Kaisa Grup, China Aoyuan Co., dan lain-lain. Perusahaan-perusahaan ini terbeban utang dalam jumlah besar.
Di antara mereka, nilai pasar gabungan dari tiga perusahaan di bawah Evergrande sebelum delisting sudah di bawah HKD. 100 miliar. “Ini jelas-jelas adalah perusahaan zombie”, kata Hsieh Chin-ho. “Evergrande seharusnya sudah dilikuidasi dan dinyatakan pailit jauh hari sebelumnya, tetapi di bawah sistem sosial khusus Tiongkok ini, perusahaan-perusahaan zombie dan perusahaan yang tinggal namanya ini masih dipertahankan untuk hidup, kecuali sahamnya yang dihentikan dalam perdagangan di bursa. Tetapi mereka tidak boleh mati, karena hutangnya yang besar itu hanya dibekukan, dan bank untuk sementara tidak memaksa pelunasannya”.
Gerbang masuk proyek pembangunan apartemen Evergrande di Yuhu Tianxia, Kota Zhengzhou cukup megah tetapi pembangunannya terbengkalai. (foto Internet)
Real estat terbengkalai tersebar di seluruh negeri
Dengan terputusnya rantai modal pengembang real estat, proyek-proyek terbengkalai satu per satu muncul di seluruh negeri Tiongkok. Barisan warga pembeli rumah apartemen yang protes dan menghentikan pembayaran angsuran KPR juga menjadi semakin besar. Menurut data yang tercatat hingga 24 Juli di situs web komunitas Github, bahwa jumlah warga yang menolak terus membayar angsuran KPR mangkrak di 25 provinsi Tiongkok telah mencapai 321 proyek. dan 81 dari 321 proyek terbengkalai itu (25%) merupakan proyek apartemen yang dikembangkan oleh Evergrande Grup.
Davy Jun Huang, seorang ekonom yang tinggal di Amerika Serikat mengatakan kepada Epoch Times pada 22 Juli, bahwa ketika krisis utang Evergrande terjadi tahun lalu, Beijing sudah mengambil keputusan, yaitu berusaha agar perusahaan pengembang tidak sampai bangkrut.
Dikatakannya, Karena terbengkalai dan pailit dapat memicu munculnya krisis keuangan sistemik yang dapat menyebabkan ketidakstabilan sosial, dll. Jadi rezim di Beijing mencoba berusaha agar pengembang tidak bangkrut, proyek jangan terbengkalai, pokoknya berusaha sekuatnya.
Ia juga mengatakan bahwa perusahaan pengembang yang skupnya tergolong lebih kecil atau menengah, mereka tidak menghendaki pailit, mereka bukan tergolong bangkrut dalam arti sebenarnya, yaitu jumlah modal berada di bawah utang. Tetapi mereka lebih disebabkan oleh melemahnya pasar real estat, rumah yang sudah selesai dibangun belum terjual, likuiditas terganggu. Jadi mereka berharap untuk menunda pembayaran dan menunggu dana terkumpul dari penjualan rumah, mereka memilih bertahan.
Pada 23 Juli, Evergrande Grup mengumumkan pengunduran diri direktur eksekutifnya Xia Haijun dan lainnya. Alasannya adalah Evergrande Property mengatur jaminan untuk membantu perusahaan pihak ketiga mendapatkan pinjaman. Namun, Evergrande Property menghadapi penegakan hukum karena ketidakmampuan untuk membayar utang yang berjumlah RMB. 13,4 miliar.
Menurut daftar eksekutif yang dirilis oleh Evergrande, gaji tahunan Xia Haijun melebihi gaji semua eksekutif lainnya, dengan total gaji tahunan sekitar RMB. 205 juta. Komentar netizen Tiongkok menyebutkan bahwa Xia Haijun berhasil menggaet dana Evergrande sebesar RMB. 1,56 miliar dalam 10 tahun terakhir, dan meninggalkan bencana pailitnya Evergrande kepada para pembeli rumah di proyek mangkraknya.
Pada 24 Juli 2022, pembeli rumah apartemen di Kota Weifang, Shandong yang pembangunannya terhenti mendatangi Pemerintah Kota Weifang untuk membela hak-hak mereka, dan polisi didatangkan untuk berjaga-jaga. (foto Internet)
Pailitnya pengembang dapat menghancurkan kepercayaan pasar real estat Tiongkok
Zheng Yi, mantan bankir investasi di Tiongkok mengatakan pada 21 Juli bahwa pemerintah dan lembaga keuangan Tiongkok telah mengetahui kemampuan pengembang dalam membayar utangnya.
Begitu pengembang menghadapi risiko pailit, kata Zheng Yi, pengadilan sudah membekukan semua rekening bank, dan uang itu tidak dapat dipindahkan. Selama rekening (pengembang) kemasukan dana, itu akan langsung dibekukan. Sesungguhnya perusahaan pengembang sekarang hanya tersisa cangkangannya saja.
Adapun mengenai mengapa pengembang tidak dipailitkan ? Zheng Yi berpendapat bahwa di satu sisi, kreditur tidak ingin mempailitkan karena begitu mempailitkan maka risikonya adalah habislah semuanya. “Jika seluruh perusahaan real estat besar Tiongkok pailit, itu dapat menghancurkan kepercayaan terhadap pasar real estat dan ekonomi Tiongkok, dan dampaknya lebih mengerikan. Jadi mungkin saja pemerintah Tiongkok juga tidak menghendaki mereka pailit”.
Zheng Xuguang, seorang ekonom di Amerika Serikat mengatakan kepada Epoch Times pada 22 Juli bahwa rezim di Beijing tidak mau mempailitkan pengembang adalah demi melindungi kepentingan bank-bank milik negara.
“Secara hukum tentu ada beberapa perusahaan yang kegiatannya sudah terhenti tetapi tetap dibiarkan, tidak mau dipailitkan, meskipun tidak ada harapan untuk dilakukan reorganisasi. Salah satu keuntungan bagi bank adalah hak kreditur, yakni bank tetap memiliki hak untuk menagih pembayaran dari para pembeli yang belum lunas. Hak kreditur tersebut akan eksis terus sehingga lembaga keuangan dapat mengejar pembelinya tanpa batas waktu”.
Baru-baru ini, karena pengembang kehabisan modal untuk menyelesaikan proyeknya, sehingga kontrak penjualan perumahan komersial menjadi terputus, apakah kontrak ini dapat dibatalkan, dan siapa yang harus membayar sisa angsuran KPR, dan masalah hukum terkait lainnya termasuk meminta kembali angsuran yang sudah dibayarkan sebelumnya telah menarik perhatian publik.
Mengatasi masalah gelembung real estat Tiongkok mungkin memakan waktu lama
Zheng Xuguang percaya bahwa harga perumahan Tiongkok telah meningkat pesat dalam beberapa dekade terakhir, menyebabkan banyak orang berpikir bahwa real estat adalah produk investasi yang aman. Beberapa tahun yang lalu, sejumlah warga sampai mengurus belasan KTP hanya untuk membeli rumah. Memang beberapa orang sempat menggaet keuntungan dari selisih harga jual dan belinya. Tetapi itu mungkin sudah masuk gelombang terakhir. Sebab beberapa orang sampai merusak kantor penjualan perusahaan pengembang karena terjebak rugi membeli rumah. Bagaimana tidak, harga rumah baru dijual lebih murah dari sebelumnya akibat lesunya pasar.
Zheng Yi mengatakan bahwa alasan untuk masalah pasar perumahan yang sulit terpecahkan ini adalah karena sulitnya lapangan kerja dan penurunan pertumbuhan ekonomi Tiongkok, pemisahan rantai industri dari dunia, ditambah lagi dengan kebijakan Nol Kasus, dan akibat dari membesarnya gelembung real estat Tiongkok.
Zheng Li mengatakan : “Sama halnya dengan seseorang yang sedang terganggu oleh penyakitnya, bersamaan waktu juga terserang flu berat, kemudian terluka karena jatuh, semua gangguan datang bersamaan dan tumpang tindih, entah yang mana yang perlu diobati lebih dulu ?”
Hsieh Chin-ho percaya bahwa perusahaan pengembang besar seperti Evergrande yang memiliki utang jauh lebih besar dari nilai pasar, sesuai teori ekonomi perlu dipailitkan. Tetapi di Tiongkok yang pemerintahnya tidak menghendaki “ranjau” ini meledak, maka hari-hari untuk mengatasi gelembung real estat ini akan memakan waktu sangat panjang ! (sin)
