Fan Yu
Industri real estat menyumbang 25 persen dari PDB Tiongkok, dan lebih dari sepertiga pendapatan pemerintah daerah terkait dengan penjualan tanah atau penjualan rumah.
Tetapi ketika masalah menggunung—tanpa solusi yang jelas—mengancam, tidak hanya mengganggu stabilitas sektor real estat tetapi juga bank dan produsen industri Tiongkok. Ini adalah masalah “angsa abu-abu” yang telah lama membara tetapi akhirnya bisa berakhir.
Terlepas dari upaya Beijing baru-baru ini untuk meningkatkan pasar real estat negara itu, penjualan gabungan di 100 pengembang properti teratas Tiongkok pada Juli turun 29 persen dari Juni dan 40 persen year Over Year. Ini setelah dua kenaikan bulanan berturut-turut, menurut data yang dirilis oleh China Real Estate Information Corp. Partai Komunis Tiongkok (PKT) telah berusaha untuk menopang permintaan perumahan setidaknya sejak Maret, memperkenalkan langkah-langkah seperti mengurangi uang muka yang diperlukan dan memotong rate hipotek.
Ada tanda tanya seputar apakah langkah-langkah tersebut memiliki cukup waktu memberikan dampak atau terlalu lemah untuk mengimbangi sentimen pasar yang negatif.
Harga jual rata-rata rumah bekas di 100 kota di Tiongkok juga turun pada Juli. Itu adalah penurunan bulanan kedua berturut-turut. Penurunan harga rumah paling menonjol di kota-kota kecil (tingkat ketiga dan keempat) sementara kota tingkat pertama dan kedua menunjukkan ketahanan.
Boikot hipotek terus mengganggu pengembang di seluruh negeri, mempersulit upaya Beijing untuk menyelamatkan industri real estat.
Banyak pembeli rumah yang memboikot membayar hipotek mengeluh bahwa pembayaran hipotek bulanan mereka, tidak disimpan di Escrow Account atau rekening bersama sebagaimana diatur dalam perjanjian pembelian, tetapi disedot keluar dari rekening tersebut oleh pengembang properti yang kekurangan uang.
Mari kita periksa sebab dan akibat dari fenomena ini, yang selanjutnya dapat mengacaukan sektor real estat yang sudah goyah.
Masalah ini berakar pada sistem “presale” Tiongkok, di mana tipikal pembeli mulai melakukan pembayaran untuk membeli apartemen sebelum apartemen tersebut dibangun. Biasanya, uang muka dilakukan dan kemudian pembeli mulai melakukan pembayaran hipotek bulanan selama proses konstruksi. Sistem ini membantu pengembang mengumpulkan uang dengan cepat untuk membeli tanah baru dan memulai pengembangan baru.
Sampai saat ini, pengembang memiliki akses yang cukup untuk pembiayaan utang dan diizinkan untuk menggunakan sebagian besar pendapatan pra-penjualan ini untuk apa pun yang mereka inginkan, hanya menyisihkan sedikit menyelesaikan pembangunan proyek perumahan.
Tetapi dalam 12 bulan terakhir, pengembang semakin mendalam mengalami kekurangan uang, sementara Beijing telah memberlakukan pembatasan yang lebih ketat tentang bagaimana uang tunai dapat digunakan. Ini menciptakan “catch-22” di mana banyak pengembang kehabisan uang sebelum menyelesaikan apartemen sepenuhnya, meninggalkan banyak pelanggan yang marah.
Baru-baru ini, lemahnya pengawasan dan kelalaian di beberapa daerah telah memungkinkan beberapa pengembang untuk memanfaatkan uang pra-penjualan yang seharusnya disimpan di rekening escrow untuk mendanai pembelian tanah baru. Justru disinilah kepentingan terbaik pemerintah daerah untuk mendapatkan uang tunai ini. Pasalnya, penjualan tanah kepada pengembang merupakan sumber pendapatan utama bagi kotamadya.
Transfer tersebut juga dilakukan melalui suap dari kontraktor, di mana pengembang memindahkan lebih banyak uang tunai dari rekening escrow pelanggan daripada yang diperlukan ke perusahaan konstruksi, yang pada gilirannya mentransfer kelebihannya kembali ke pengembang. Pelanggan hanya melihat bahwa uang tunai digunakan untuk konstruksi, biaya yang diperbolehkan dari rekening escrow.
Ini menggarisbawahi masalah mendalam yang mengganggu pengembang Tiongkok dan model bisnis mereka. Tanpa bailout besar-besaran dari rezim PKT, tidak mungkin membayangkan bagaimana industri real estate dapat menarik dirinya keluar dari spiral ke bawah ini.
Sementara itu, masalah semakin rumit bagi pengembang. Pengembang Shimao Group Holdings Ltd digugat oleh bank Singapura United Overseas Bank Ltd di Hong Kong atas pelanggaran kontrak terkait pinjaman tertentu yang diberikan bank kepada pengembang.
Chief Executive Officer Xia Haijun dari China Evergrande baru-baru ini dipaksa untuk mengundurkan diri—bersama dengan CFO perusahaan tersebut—di tengah proses restrukturisasi yang panjang. Evergrande telah menjadi penyebab dari kesengsaraan sektor real estat Tiongkok.
Membuatnya memburuk adalah pelanggan ke hilir. Pembeli yang muak dengan sistem status quo dan memboikot hipotek, menciptakan masalah bagi bank dan pengembang. Boikot hipotek nasional dimulai pada proyek perumahan Evergrande di Provinsi Jiangxi.
Namun hari ini, protes telah menyebar lebih dari sekadar pelanggan. Puluhan kontraktor seperti perusahaan konstruksi dan perusahaan lansekap juga telah menghentikan pembayaran utang mereka, dengan alasan ketidakmampuan membayar utang mereka karena uang yang terutang kepada mereka dari pengembang.
Pertanyaan yang belum terjawab adalah seberapa besar gejolak dalam industri real estat ini akan berdampak pada ekonomi Tiongkok yang lebih luas, khususnya sistem perbankan senilai $50 triliun.
Bank terjebak di tengah krisis ini. Industri real estat adalah sumber bisnis terbesar bank-bank Tiongkok—memberikan fondasi yang stabil pada periode gangguan pasar sebelumnya—namun hal itu bisa menjadi kehancuran mereka.
Jika bank tidak turun tangan dan memberikan pinjaman kepada pengembang untuk membantu menyelesaikan proyek dan mendorong pembeli untuk membayar, mereka akan kehilangan lebih banyak uang. Tetapi, juga hal yang tidak diinginkan—maka meningkatkan eksposur mereka ke industri yang gagal dan berpotensi lebih banyak risiko di kemudian hari.
S&P Global memperkirakan bahwa 2,4 triliun yuan (sekitar $355 miliar) hipotek dapat berisiko tidak dibayar. Itu berjumlah sekitar 6,5 persen dari semua hipotek yang beredar.
Bloomberg melaporkan bahwa auditor nasional Tiongkok sedang menyelidiki sektor perbankan bayangan senilai $3 triliun di negara itu. Di antara kekhawatiran utamanya adalah pinjaman luar biasa dari perusahaan keuangan ini kepada pengembang real estat dan bagaimana mereka berencana untuk menutup atau membuang pinjaman tersebut. Sebanyak 20 perusahaan kepercayaan dan bank bayangan teratas Tiongkok mengambil bagian dalam penyelidikan ini untuk menilai dampak industri terhadap stabilitas keuangan Tiongkok.
Industri baja Tiongkok, pilar ketenagakerjaan yang penting di timur laut negara itu, juga telah berjuang di tengah gejolak real estat. Setelah dilihat sebagai sumber utama ekspansi ekonomi Tiongkok menjadi pemasok dan konsumen global, Bloomberg baru-baru ini melaporkan bahwa hampir sepertiga pabrik baja Tiongkok bisa bangkrut, mengutip komentar dari pendiri Hebei Jingye Steel Group.
Lemahnya industri baja juga telah menyebabkan masalah hulu seperti harga bijih besi yang lebih rendah memukul penambang global, produsen, dan pedagang komoditas. (asr)
