Pada November 2025, pasar perumahan Shanghai menunjukkan kondisi “dua wajah”—pasar rumah bekas mencatat volume transaksi tertinggi dalam hampir tujuh bulan terakhir, sementara pasar rumah baru terus lesu. Sejumlah analis menyebut bahwa ini bukanlah tanda pulihnya permintaan, melainkan “transaksi pasif” akibat runtuhnya kepercayaan di tengah tekanan penurunan harga.
EtIndonesia. Pasar properti Tiongkok terus merosot tanpa tanda pemulihan. Harga rumah bekas, yang lebih mencerminkan arah pasar properti dibandingkan harga rumah baru, terus turun.
Pada 1 Desember, China Index Academy merilis laporan yang menunjukkan bahwa harga rumah bekas di 100 kota yang dipantau masih turun secara bulanan.
Di antaranya, harga rumah bekas di kota-kota tier satu turun 1,15% secara bulanan dan 5,62% secara tahunan.
“Meski pasar properti di wilayah seperti Delta Sungai Mutiara dan Delta Sungai Yangtze masih bisa bertahan, pasar di sebagian besar wilayah lain di 31 provinsi dapat dikatakan sudah ‘ambruk’. Ini menjadi pukulan besar bagi lebih dari 900 juta keluarga yang asetnya tergerus. Selain itu, risiko bagi pemerintah daerah, perusahaan, serta aset agunan bank semakin membesar, dan ekspektasi masyarakat terhadap masa depan semakin memburuk,” kata ekonom AS, Davy J. Wong.
Menurut pemantauan lembaga tersebut, pada November harga rumah bekas di Shanghai turun 1,24% secara bulanan.
“Data ini menunjukkan bahwa kepercayaan telah runtuh dan ekspektasi pasar berbalik arah secara drastis. Pembeli sangat pesimistis, sementara penjual melakukan penjualan panik. Properti tidak lagi dianggap sebagai aset lindung nilai. Ini menunjukkan bahwa pasar properti Tiongkok sedang mengalami runtuhnya ekspektasi psikologis terbesar sejak reformasi perumahan tahun 1998,” ujar Profesor Sun Guoxiang dari Universitas Nanhua Taiwan.
Sementara itu, data dari Pusat Transaksi Real Estat Shanghai menunjukkan bahwa pada November terdapat 22.943 transaksi rumah bekas—naik sekitar 24% dibanding Oktober, dan menjadi yang tertinggi sejak Mei tahun ini.
Sun Guoxiang menjelaskan: “Menurut saya, ini bukan pemulihan permintaan, melainkan fenomena klasik ‘menukar harga dengan volume’. Ketika harga turun cepat, banyak rumah yang dijual secara mendesak masuk ke pasar, dan pembeli kebutuhan mendesak atau yang ingin pindah memanfaatkan harga rendah untuk masuk. Faktor utamanya adalah diskon harga besar yang mendorong transaksi serta penjualan panik dari penjual. Jadi, peningkatan transaksi tidak menunjukkan pemulihan pasar, melainkan transaksi pasif akibat tekanan penurunan harga.”
Davy Wong menambahkan bahwa lonjakan transaksi rumah bekas di Shanghai mencerminkan pesimisme terhadap masa depan, bukan tanda kebangkitan pasar.
Wong mengatakan: “Kebijakan yang disebut ‘melonggarkan kota tier satu’ tidak fokus pada pengurangan pajak atau peningkatan subsidi sewa bagi keluarga berpenghasilan rendah. Tidak ada pemotongan nyata terhadap pajak transaksi properti, dan harga tanah pun tidak diturunkan. Jadi tidak mungkin benar-benar mendorong pasar properti.”
Dua blogger yang lama mengamati pasar properti Shanghai pada 1 Desember sama-sama memperingatkan bahwa pasar Shanghai bukan sedang mengalami penyesuaian jangka pendek, melainkan menghadapi revaluasi besar aset akibat runtuhnya ekspektasi.
Sun Guoxiang mengatakan: “Dampaknya tentu mencakup menyusutnya kekayaan penduduk, menurunnya daya konsumsi, tekanan fiskal pemerintah daerah, memburuknya neraca aset-liabilitas perusahaan properti dan bank, serta semakin lebarnya kesenjangan antar kota.”
Salah satu blogger mengatakan bahwa perubahan dalam pasar properti Shanghai tidak sesederhana yang terlihat. Masalah inti bukan penyesuaian harga, tetapi pelonggaran sistem ekspektasi secara keseluruhan. Setelah ekspektasi runtuh, hal itu dapat memicu penurunan struktural berskala sistemik.
Wong menjelaskan: “Shanghai dan Beijing sebagai kota inti memang jatuh, tetapi sebenarnya penurunan ini hanya membawa harga kembali ke level tahun 2014–2015.”
Analisis kedua blogger tersebut mengarah pada satu kesimpulan inti: pasar properti Shanghai tengah memasuki siklus panjang revaluasi besar aset.
Sun Guoxiang menyimpulkan: “Properti tidak lagi menjadi instrumen investasi nasional, tetapi kembali menjadi komoditas hunian. Tren jangka panjangnya adalah penurunan volume transaksi, harga turun perlahan, aset direvaluasi ulang, dan memasuki masa penyesuaian lebih dari 10 tahun.”
Krisis properti Tiongkok ini berasal dari kebijakan “tiga garis merah” yang diberlakukan Partai Komunis Tiongkok pada 2020, yang memutus aliran dana pengembang dalam semalam. Dengan hilangnya dasar bagi operasi leverage yang telah lama dijalankan, terjadi gelombang gagal bayar, proyek mangkrak, dan perusahaan properti bangkrut di seluruh negeri.
Dalam beberapa tahun terakhir, PKT terus meluncurkan kebijakan “penyelamatan pasar properti”, tetapi hasilnya minim. Penulis kolom Epoch Times, Wang He, pernah menganalisis bahwa semua jurus penyelamatan sudah dipakai, tetapi tidak mampu menghentikan kejatuhan, sehingga satu-satunya yang tersisa hanyalah kontrol ketat terhadap pasar perumahan. (Hui)
Sumber : NTDTV.com
