He Qinglian
Berita besar dalam tajuk utama media Tiongkok baru-baru ini adalah sebuah “surat SOS” yang diedarkan secara online, diduga ditulis oleh raksasa real estate Tiongkok Grup Evergrande kepada pemerintah Tiongkok untuk memohon dukungan.
Media Tiongkok memberi judul berita itu sebagai “SOS Evergrande yang Mengguncang Industri Real Estat: Selamatkan Saya atau Saya Akan Tunjukkan Bagaimana Saya Mati.” Sampai sekarang, semua laporan terkait telah dihapus dari internet Tiongkok kecuali beberapa gambar.
Saya tidak tertarik dengan keaslian surat tersebut (meskipun saya cenderung percaya surat itu adalah asli), atau apakah Evergrande berkolusi dengan pemerintah (ekosistem bisnis-pemerintah Tiongkok membuat bisnis tidak mungkin berhasil tanpa menggantung dirinya pada sabuk pejabat pemerintah yang kuat), atau apakah bisnis hewan peliharaan dianggap etis untuk mengancam pemerintahan tuannya.
Yang saya minati adalah konten laporan, dan mengapa Evergrande percaya ini adalah kelemahan bagi Partai Komunis Tiongkok.
Kelemahan Partai Komunis Tiongkok
Laporan dugaan Grup Evergrande memperingatkan bahwa jika sebuah reorganisasi dari anak perusahaannya yaitu Hengda Real Estate tidak terjadi pada waktunya, Grup Evergrande akan menghadapi bahaya yang akan segera terjadi. Salah satu ancaman adalah krisis uang tunai yang dapat menyebabkan gagal bayar pada utang Grup Evergrande sebesar 130 miliar yuan (usd 19 miliar). Kedua, Grup Evergrande mungkin gagal membayar utang sebesar 835,5 miliar yuan (usd 123,8 miliar) yang melibatkan 171 organisasi keuangan termasuk bank, perwalian dan dana.
Gagal bayar atas utang lainnya secara besar-besaran akan menyebabkan kekacauan finansial yang sistematis. Ketiga, 8.441 bisnis hulu dan hilir akan terpengaruh, dan beberapa bisnis tersebut mungkin akan bangkrut, yang pada akhirnya akan menggerogoti stabilitas perekonomian Tiongkok. Dan yang terakhir, 792 proyek real estat Grup Evergrande yang sedang berlangsung akan terkena dampak, di mana akan mengancam 3 juta pekerjaan dan 2 juta pemilik rumah.
Konsekuensi-konsekuensi tersebut terdengar serius karena konsekuensi-konsekuensi tersebut merusak kebijakan nasional “enam stabilitas” dan “enam perlindungan” yang dimiliki oleh pemerintah pusat Tiongkok yang diterapkan selama lebih dari tiga tahun.
Konsekuensi-konsekuensi tersebut mewakili stabilitas di bidang pekerjaan, keuangan, investasi asing, perdagangan luar negeri, investasi dalam negeri, dan ekspektasi pasar (target pembangunan). Kebijakan nasional “enam perlindungan” adalah versi yang diperkuat dari” enam stabilitas” yang diangkat pada “Dua Sesi” tahun 2018. Kebijakan-kebijakan nasional melindungi pekerjaan dan mata pencaharian para warganegara, dan pasar inti untuk memastikan pendapatan yang memadai dan mempromosikan konsumsi dan permintaan. Ini adalah inti untuk ekonomi yang stabil.
Grup Evergrande pasti mempelajari dokumen-dokumen pemerintah pusat dengan cukup baik sehingga Grup Evergrande tahu Partai Komunis Tiongkok memahami bahwa bangkrutnya sebuah bisnis besar akan merugikan pasar inti, yang menyebabkan gagal bayar dan pengangguran. Kemudian pengangguran akan menyebabkan berkurangnya konsumsi dan ketidakmampuan memperluas permintaan.
“Hambatan konsumsi” pasti akan menyumbat ekosistem dan menyebabkan kejatuhan bisnis, karyawan, dan pemberi pinjaman yang terkait dengan Grup Evergrande. Tentu saja, pajak akan sangat terpengaruh, dan “enam stabilitas” akan menjadi “enam kekacauan” yang mengancam fondasi ekonomi Tiongkok.
Grup Evergrande melakukan pekerjaan dengan baik secara akurat menusuk tempat sakit ibundanya yaitu yaitu Partai Komunis Tiongkok.
Kini “sang bunda” mendengar peringatan tersebut, akan menarik untuk melihat apakah Grup Evergrande akan mendapatkan penyelamatan yang penuh kasih.
Evergrande
Tiongkok mencatat jumlah bisnis real estat. Saat real estat berada di masa jayanya, banyak perusahaan beralih ke pengembangan properti. Pada tahun 2018, lebih dari 97.000 pengembang real estate terdaftar, meskipun terjadi kebangkrutan setiap tahun. Lebih dari 2.000 pengembang properti mengajukan kebangkrutan pada tahun 2014. Dalam kata-kata media Tiongkok, “Babi-babi yang mengendarai angin dan sedikit babi jatuh paling terhemoas saat angin berhenti.” Media mengacu pada fluktuasi sebagai perombakan besar industri real estat.
Menurut statistik, rezim Tiongkok mengeluarkan peraturan kebijakan real estat sebanyak 620 kali pada tahun 2019, sebuah rekor sejarah, dan terjadi peningkatan sebesar 38 persen dari tahun 2018.
Peraturan kebijakan real estat tersebut memperketat kebijakan pembiayaan seperti Perbankan Tiongkok dan Komisi Pengatur Asuransi Tiongkok berulang kali memperingatkan adanya risiko pembiayaan real estat. Semakin banyak batasan diterapkan pada sumber seperti trust, pinjaman bank, obligasi korporasi, dan utang luar negeri, yang menyebabkan krisis kas untuk beberapa bisnis real estat kecil dan menengah.
Situs web Mahkamah Agung Tiongkok menunjukkan bahwa tahun 2019 adalah tahun yang paling penuh tantangan bagi bisnis real estat kecil dan menengah, di mana lebih dari 525 perusahaan mengajukan pailit. Para ahli menunjukkan bahwa daftar kebangkrutan mencakup sebagian besar bisnis kecil yang kadang-kadang terlibat dalam real estat, dan kebangkrutan bisnis kecil berdampak terbatas pada industri real estat.
Diprediksikan bahwa 80 persen dari sisa perusahaan real estate akan bangkrut, dan hanya perusahaan yang lebih besar dan lebih kuat yang akan bertahan.
Tidak diragukan lagi, Grup Evergrande diperkirakan akan selamat dari perombakan habis-habisan. Forbes menempatkan pendiri Grup Evergrande yaitu Xu Jiayin (Hui Ka Yan) sebagai orang terkaya di Tiongkok dan orang terkaya ke-34 di dunia pada tahun 2017.
Pada awal tahun 2020, media Tiongkok mengumumkan bahwa tahun 2019 adalah “tahun yang paling sulit di dekade terakhir dan tahun yang terbaik dalam dekade berikutnya.” Media Tiongkok memprediksikan era oligopoli di mana hanya dibutuhkan sekitar 50 pengembang real estat di seluruh Tiongkok. Pakar industri memberikan perkiraan yang lebih konservatif dengan mengatakan “masa depan pasar real estat jelas akan menjadi milik 30 perusahaan top.”
Tetapi Grup Evergrande tidak diragukan lagi di antara tiga raksasa real estate teratas.
Statistik China Index Academy menunjukkan bahwa pada tahun 2019, tiga besar perusahaan real estat Tiongkok adalah Country Garden, Vanke, dan Evergrande, di mana pendapatan kaliber-penuh Country Garden sebesar 771,5 miliar yuan (usd 114,4 miliar), pendapatan kaliber-penuh Vanke sebesar 631,2 miliar yuan (usd 93,6 miliar) dan pendapatan kaliber-penuh Evergrande sebesar 626,2 miliar yuan (usd 92,8 miliar).
Lalu mengapa Grup Evergrande berjuang tiba-tiba?
Alasan pertama, tentu saja, adalah keuangan perusahaan yang lemah. China Business Network menerbitkan laporan pada tanggal 24 September yang dengan jelas menggambarkan kesulitan keuangan Evergrande. Anak perusahaan Grup Evergrande, Hengda Real Estate, memiliki jumlah total aset sebesar 926,8 miliar yuan (usd 137,4 miliar), dan total utang sebesar 865,5 miliar yuan (usd 128,3 miliar). Ini berarti rasio utang 82 persen tidak termasuk pembayaran di muka.
Saat mempertimbangkan penerbitan obligasi tanpa jatuh tempo sebesar 116 miliar yuan (usd$ 17,2 miliar), rasio utang bersih Hengda Real Estate naik menjadi 445 persen. Grup Evergrande tidak punya pilihan selain mencari investasi strategis.
Setelah tiga putaran peningkatan modal, Grup Evergrande mengumpulkan investasi strategis sebesar 130 miliar yuan (usd 20 miliar) dari beberapa investor, di mana biaya 36,54 persen dari bagian Grup Evergrande. Tetapi mekanisme penyesuaian penilaian Grup Evergrande tang ditandatangani bersama dengan investor menanam beberapa hambatan potensial bagi reorganisasi Evergrande.
Pertama, Grup Evergrande menjanjikan jumlah laba bersih sebesar 165 miliar yuan (usd 24,5 miliar) untuk tahun fiskal 2018 hingga 2020 (yang sebenarnya merupakan dividen yang tinggi keuntungan finansial). Kedua, jika Grup Evergrande gagal reorganisasi dan menjual
Hengda Real Estate ke Shenzhen Special Economic Zone Real Estate Properties dan kembali ke pasar saham A pada tahun 2020, investor strategis berhak untuk meminta pemegang saham top Hengda Real Estate, Kailong Real Estat yang dikendalikan Grup Evergrande atau Ketua Grup Evergrande Xu Jiayin membeli kembali saham, atau meminta Kailong Real Estat menyerahkan sebagian saham Grup Evergrande kepada investor.
Para investor strategis setuju untuk memperpanjang batas waktu reorganisasi hingga tahun 2021 mengingat tingginya dividen yang dibayarkan Grup Evergrande dalam tiga tahun terakhir. Jika sebuah reorganisasi tidak selesai pada waktunya, pemegang saham investor strategis mungkin masih meminta Grup Evergrande atau Xu Jiayin untuk membeli kembali saham.
Saya tidak percaya Evergrande adalah satu-satunya perusahaan real estate besar yang mengakuisisi dana dengan persyaratan yang begitu kejam.
Bisul Akan Pecah Cepat atau Lambat
Real estate di Tiongkok telah lama menjadi industri berisiko tinggi. Kelangsungan hidup real estate bukan lagi tugas ekonomi, tetapi tugas politik. Tiga pihak terkait dengan pasar real estat: pemerintah daerah yang mengandalkan penjualan tanah untuk pendapatan, pengembang real estat yang mengandalkan pinjaman, dan jutaan pembeli rumah yang mengandalkan pinjaman hipotek. Ketiga pihak ini semuanya menggantung nasibnya pada bank komersial milik negara di mana bos sejatinya adalah rezim Tiongkok.
Lebih dari 100 krisis ekonomi telah terjadi sejak abad ke-20 dan kebanyakan krisis ekonomi disebabkan oleh gelembung real estat. Contoh yang lebih baru mencakup krisis di Jepang, Amerika Serikat, dan Spanyol. Tiongkok telah menciptakan gelembung real estat terbesar dalam sejarah modern dunia, yang akan meledak lama jika terjadi di negara lain.
Tetapi rezim Tiongkok pandai mengendalikan ekonomi. Pemerintah Tiongkok berada dalam dilema, karena tidak dapat mengambil risiko membiarkan gelembung real estat pecah, atau pun membiarkan gelembung real estat pecah tumbuh lebih besar. Semua kebijakan regulasi yang dikeluarkan Tiongkok dalam beberapa tahun terakhir ditujukan untuk satu tujuan: membiarkan gelembung real estat perlahan menyusut, sehingga memungkinkan pihak yang terlibat untuk menurunkannya ke tingkat serendah mungkin sebelum gelembung real estat harus melompat keluar dari jendela gedung tinggi.
Omong-omong, mayoritas pemilik rumah di Tiongkok tidak ingin melihat harga rumah turun, karena 70 persen aset rumah tangga Tiongkok adalah real estat, dan jatuhnya harga rumah akan menyebabkan devaluasi yang bermakna. Bahkanpemilik rumah di Tiongkok yang telah melunasi hipoteknya akan menyimpan dendam yang kuat pada pemerintah, belum lagi pemilik rumah di Tiongkok yang masih membayar. Oleh karena itu, pemerintah dan rakyat Tiongkok mengharapkan harga rumah yang relatif stabil.
Terakhir, saya ingin menanggapi harapan tingkat konsumsi orang Tiongkok akan meningkat setelah gelembung real estat meledak sebagaimana mestinya saat orang Tiongkok mengalihkan pengeluaran dari pembelian rumah ke barang lain. Asumsi ini adalah sangat tidak realistis untuk Tiongkok. Ledakan tersebut tidak akan mendorong konsumsi. Sebaliknya, karena devaluasi aset rumah tangga, baik kemauan maupun kemampuan untuk berbelanja akan menurun. Faktor-faktor berikut tidak dapat dihindari.
1. Pembayar hipotek harus terus membayar hipoteknya. Utang per kapita di antara orang dewasa muda Tiongkok yang lahir setelah tahun 1990 adalah sangat mengerikan yaitu sebesar 127.000 yuan (usd 18.826) pada tahun 2019, menurut statistik Bank Sentral Tiongkok. Sementara itu, 560 juta orang Tiongkok tidak memiliki tabungan pada tahun 2019, menurut laporan Bank Sentral Tiongkok.
2. Ledakan gelembung real estat akan menyebabkan pengangguran yang sangat besar di lebih dari 50 industri terkait real estat.
Oleh karena itu, jika gelembung real estat pecah, maka hal tersebut akan menjadi mimpi buruk bagi pemerintah, sistem perbankan, bisnis, dan mayoritas rakyat Tiongkok. Tingkat keparahan situasi akan tergantung pada seberapa besar gelembung real estat dapat menyusut sebelum meledak. “Ancaman” Grup Evergrande kepada pemerintah bukanlah hanya sekedar sebuah ancaman, tetapi ancaman di masa depan yang akan datang.
He Qinglian adalah seorang penulis dan ekonom Tiongkok terkemuka. Saat ini berbasis di Amerika Serikat, dia menulis “China’s Pitfalls”, yang membahas korupsi dalam reformasi ekonomi China tahun 1990-an, dan “The Fog of Censorship: Media Control in China,” yang membahas manipulasi dan pembatasan pers. Dia secara reguler menulis tentang masalah sosial dan ekonomi Tiongkok kontemporer.‘
Keterangan Foto : Rekaman promosi tentang pengembangan properti China Evergrande Group ditampilkan pada konferensi pers tentang hasil sementara perusahaan di Hong Kong, China pada 30 Agustus 2016. (Bobby Yip / Reuters)
