Pasar properti Tiongkok terus terpuruk. Sejak masalah-masalah ini mulai terlihat sekitar tiga tahun lalu, Beijing secara konsisten berbuat terlalu sedikit dan sudah terlambat.
Milton Ezrati
Meskipun Beijing baru-baru ini berusaha membendung kemerosotan di pasar properti Tiongkok, pasar ini terus melorot – dan dengan hampir semua indikator yang ada.
Bagi para pengunjung rutin kolom ini, berita ini seharusnya tidak mengejutkan. Sejak tanda-tanda awal masalah pada tahun 2021, analisis ini telah mendokumentasikan kegagalan Beijing untuk mengambil langkah yang cukup cepat seperti yang diperlukan untuk menahan kerusakan ekonomi yang disebabkan oleh kegagalan di antara para pengembang properti dan pembeli rumah. Pola ini tampaknya terus berlanjut secara real-time.
Berita terbaru tidak dapat membuat keadaan menjadi lebih baik. Nilai penjualan properti di Tiongkok turun 17% di bulan Desember lalu dari level tahun lalu, lebih buruk daripada penurunan di November yang sebesar 9%. Volume penjualan properti turun sekitar 13% dari tahun lalu. Bank-bank di Tiongkok melaporkan lemahnya permintaan KPR, dan pembangunan rumah baru di Desember tercatat 21% di bawah level tahun lalu. Harga rumah secara umum juga turun – 1,1 persen pada Desember. Berbagai penurunan ini telah membebani prospek ekonomi negara ini secara menyeluruh.
Beijing, tentu saja, menyalahkan pengembang properti yang gagal atas situasi buruk ini. Memang benar, para manajer perusahaan ini berhak mendapatkan hal tersebut. Pada masa ketika pihak berwenang dengan antusias mendukung pengembangan properti residensial, perusahaan-perusahaan tersebut—Evergrande dan Country Garden yang terkemuka di antara mereka—meminjam secara agresif, mengajukan proyek-proyek yang meragukan, dan sebaliknya membelanjakan semuanya dengan terlalu bebas. Meskipun terdapat kesalahan dalam pengelolaan, sebagian besar kesalahan atas situasi menyedihkan ini terletak pada Partai Komunis Tiongkok (PKT), yang gagal dalam mengelola berbagai hal setidaknya dalam empat cara.
Kesalahan pertama Beijing adalah terlalu aktif mendorong pengembangan real estat perumahan dalam jangka waktu yang lama. Yang pasti, pada akhir abad terakhir dan awal abad ini, Tiongkok sangat membutuhkan perumahan. Pada saat itu, merupakan kebijakan yang baik untuk mendorong pembangunan melalui dukungan pemerintah daerah, misalnya, serta persyaratan kredit yang mudah bagi pengembang dan pembeli rumah.
Namun ketika persediaan perumahan di negara tersebut memenuhi kebutuhan, pihak berwenang terus memberikan dukungan aktif. Tak diragukan lagi, hal itu tergoda untuk dilakukan. Pembangunan properti meningkatkan statistik pertumbuhan dan membuat Partai Komunis Tiongkok terlihat baik. Namun demikian, ketika pembangunan mencapai sekitar 30 persen perekonomian, sudah jelas bahwa hal ini sudah tidak dapat lagi dipertahankan. Pengembang menjangkau proyek-proyek yang lebih meragukan dengan persyaratan kredit yang masih mudah.
Kesalahan kedua terjadi sekitar 2020, ketika Beijing akhirnya menyadari sifat sektor properti yang tidak berkelanjutan. Pengakuan itu bukanlah kesalahan, tapi reaksi kejam terhadapnya memang salah. Alih-alih memberikan waktu kepada pengembang dan pembeli rumah untuk menyesuaikan diri dengan secara bertahap menghapus tingkat dukungan sebelumnya, Partai Komunis Tiongkok tiba-tiba mengubah prioritasnya. Pengembang dengan leverage tinggi segera mengalami kegagalan, dengan Evergrande, yang paling flamboyan, menduduki peringkat pertama dalam daftar pada pertengahan tahun 2021.
Beijing, tentu saja, menyalahkan para pengembang properti yang gagal atas situasi kacau ini. Memang, para manajer perusahaan ini layak mendapatkannya. Pada masa ketika pihak berwenang dengan antusias mendukung pengembangan properti residensial, perusahaan-perusahaan tersebut – Evergrande dan Country Garden adalah yang paling menonjol di antara mereka – meminjam secara agresif, mengembangkan proyek-proyek yang meragukan, dan menghabiskan uang terlalu longgar. Terlepas dari salah urus tersebut, sebagian besar kesalahan atas situasi yang menyedihkan ini terletak pada Partai Komunis Tiongkok (PKT), yang telah gagal mengelola setidaknya dalam empat aspek.
Kesalahan pertama Beijing adalah mendorong pembangunan real estat perumahan terlalu aktif dalam waktu yang terlalu panjang. Yang pasti, pada akhir abad lalu dan tahun-tahun awal abad ini, Tiongkok sangat membutuhkan perumahan. Pada saat itu, merupakan kebijakan yang baik untuk mendorong pembangunan melalui dukungan pemerintah daerah, contohnya, serta persyaratan kredit yang mudah bagi pengembang dan pembeli rumah.
Namun, seiring dengan meningkatnya kebutuhan perumahan di negara ini, pihak berwenang terus melanjutkan dukungan aktif ini. Tidak diragukan lagi, memang sangat menggoda untuk melakukannya. Pembangunan properti meningkatkan statistik pertumbuhan dan membuat PKT terlihat bagus. Namun, ketika pembangunan mencapai sekitar 30 persen dari ekonomi, seharusnya sudah jelas bahwa situasi sudah tidak dapat dipertahankan. Para pengembang mulai merambah ke proyek-proyek yang lebih meragukan dengan persyaratan kredit yang masih mudah.
Kesalahan kedua terjadi sekitar tahun 2020, ketika Beijing akhirnya sadar akan sifat sektor properti yang tidak berkelanjutan. Pengakuan tersebut bukanlah sebuah kesalahan, namun reaksi yang keras terhadap hal tersebutlah yang salah. Alih-alih memberikan waktu bagi pengembang dan pembeli rumah untuk menyesuaikan diri dengan secara bertahap menghapus tingkat dukungan sebelumnya, PKT tiba-tiba mengubah prioritasnya. Pengembang dengan leverage tinggi mulai gagal dengan cepat, dengan Evergrande, yang paling flamboyan, berada di urutan pertama dalam daftar pada pertengahan 2021.
Ketika masalah ini semakin meluas, PKT melakukan kesalahan ketiga: PKT gagal melindungi sistem keuangannya dari semakin banyaknya utang bermasalah yang disebabkan oleh kegagalan tersebut. Tidak hanya ada pertanyaan tentang Evergrande dan pengembang lainnya, tetapi pembeli rumah – yang telah mengambil hipotek yang digunakan untuk membayar di muka bagi apartemen yang tidak dapat diselesaikan oleh pengembang – menolak untuk melakukan pembayaran hipotek. Masalah-masalah ini mau tidak mau memperlambat aliran kredit dan, dampaknya, terhadap laju aktivitas ekonomi. Akibat ketidakpastian di daerah tersebut dan hilangnya kredit secara tiba-tiba, nilai real estat anjlok, sehingga sangat merugikan kekayaan rumah tangga di Tiongkok dan membendung pertumbuhan dengan cara lain, yaitu dengan menghambat belanja konsumen.
Seandainya Beijing bertindak dengan cepat, misalnya, menyuntikkan dana ke pasar keuangan atau menjamin dukungan untuk menyelesaikan apartemen yang telah dibeli sebelumnya, mungkin dapat meminimalkan dampak ini. Namun, Beijing tetap saja tidak bertindak, membiarkan masalah-masalah ini terjadi dengan sendirinya.
Ketika akhirnya pihak berwenang menyadari perlunya bertindak, upaya mereka tidak cukup untuk menangani masalah yang telah dibiarkan bermetastasis selama berbulan-bulan. Beijing pertama-tama mendorong bank-bank untuk memberikan pinjaman kepada para pengembang sehingga mereka dapat menyelesaikan apartemen yang telah dibeli sebelumnya dan mungkin memulai kembali pembayaran hipotek oleh para pemiliknya. Bank-bank telah menunjukkan keengganan mereka, paling tidak karena Beijing telah gagal memberikan dukungan kepada mereka.
PKT juga telah meluncurkan program senilai 350 miliar yuan (sekitar $48,8 miliar) untuk membangun perumahan yang terjangkau, sebuah langkah kecil di sektor yang pernah menyumbang hampir sepertiga dari perekonomian.
Beijing juga telah melonggarkan aturan tentang berapa banyak uang yang harus dikeluarkan seseorang untuk membeli tempat tinggal di Beijing dan Shanghai. Tindakan seperti ini mungkin telah mengatasi masalah ini ketika pertama kali muncul hampir tiga tahun lalu, namun tekanan tersebut telah menjadi lebih parah untuk sementara waktu, sehingga seperti yang ditunjukkan oleh angka-angka pada Desember, upaya-upaya ini sekarang tidak memadai.
Dengan melihat sejarah ini, ada tiga poin yang jelas.
Pertama, Beijing perlu mengambil langkah yang lebih berani untuk memperbaiki situasi ini, dan lebih cepat, lebih baik.
Kedua, bahkan jika pihak berwenang bertindak dengan berani dan cepat, akan membutuhkan waktu untuk menahan penurunan di sektor properti dan lebih lama lagi untuk membalikkan perekonomian secara umum.
Ketiga, prospek ekonomi Tiongkok akan menderita sampai sektor properti stabil dan mungkin untuk beberapa waktu setelahnya. (asr)
Milton Ezrati adalah editor kontributor di The National Interest, afiliasi dari Pusat Studi Sumber Daya Manusia di Universitas Buffalo (SUNY), dan kepala ekonom untuk Vested, sebuah perusahaan komunikasi yang berbasis di New York. Sebelum bergabung dengan Vested, dia menjabat sebagai kepala strategi pasar dan ekonom untuk Lord, Abbett & Co. Dia juga sering menulis untuk City Journal dan menulis blog secara rutin untuk Forbes. Buku terbarunya adalah Thirty Tomorrows: The Next Three Decades of Globalization, Demographics, and How We Will Live.”
