oleh Michael Busler, Ph.D
The New York Times tidak memahami dasar akuntansi, keuangan, dan prinsip perpajakan, atau hanya ingin sangat bias dalam pelaporannya. Apa pun itu, kesimpulan dan sindiran artikel itu adalah cukup jauh dari dasar.
Pada tanggal 28 September 2020, berita utama halaman depan New York Times berbunyi, “Pajak Presiden mencatat kerugian kronis, pertempuran audit, dan pendapatan penghindaran pajak.” New York Times lebih lanjut mencatat, “Titik balik yang lama tersembunyi akan menjulang ancaman keuangan dan konflik kepentingan langsung.”
Omong kosong macam apa itu. Dan ini bukan pertama kalinya. Pada tanggal 8 Mei 2019, New York Times melakukan hal yang sama. “Dekade merah: angka pajak Donald Trump menunjukkan kerugian bisnis sebesar USD 1 miliar.”
Mari kita coba mendidik New York Times lagi. Ulasan New York Times mengenai pengembalian pajak Donald Trump, bagaimanapun pengembalian pajak diperoleh, menunjukkan bahwa Donald Trump tidak membayar pajak penghasilan dalam 10 dari 15 tahun sebelumnya dan hanya membayar pajak penghasilan usd 750 pada tahun 2016.
New York Times mengklaim hal ini menunjukkan “sebuah cerita yang secara fundamental berbeda dari yang Donald Trump miliki yang dijual ke publik Amerika Serikat.”
Ada perbedaan mendasar antara laba bersih dengan arus kas. Pajak dibayar atas laba bersih. Arus kas menunjukkan hasil bersih yang diterima oleh pemilik dan adalah hal yang paling dikhawatirkan oleh investor/pemilik. Begini cara kerjanya:
Misalkan seorang pengembang real estate membangun gedung senilai usd 100 juta. Misalkan bangunan memperoleh usd 3 juta setiap tahun dalam pendapatan sebelum pajak. Jika tarif pajak adalah 33 persen, seperti kira-kira sebelum pemotongan pajak tahun 2018, pengembang akan membayar pajak sebesar usd 1 juta dan akan memiliki sisa usd 2 juta sebagai arus kasnya.
Namun, IRS memungkinkan investor untuk memulihkan modal investasinya sebelumnya
membayar pajak. Jadi, jika pengembang membangun gedung seharga usd 100 dan IRS mengizinkan agar modal dapat dipulihkan selama 25 tahun, maka pengembang akan memiliki usd $ 4 juta biaya penyusutan tahunan.
Itu berarti alih-alih usd 3 juta dalam pendapatan kena pajak, usaha itu akan mengalami kerugian sebesar 1 juta. Oleh karena itu, tidak ada pajak yang dibayarkan, artinya pemiliknya menyimpan semua pendapatan sebesar usd 3 juta.
Pengembalian pajak akan menunjukkan kerugian sebesar usd 1 juta, tetapi arus kasnya adalah usd 3 juta, bukannya usd 2 juta — peningkatan arus kas sebesar usd 1 juta karena pengurangan pajak penghasilan. Setiap siswa yang telah mengambil setidaknya satu kursus akuntansi atau keuangan harus mengetahui hal ini.
Kesalahpahaman kedua New York Times adalah peran utang. Real estate perkebunan selalu merupakan investasi dengan leverage yang tinggi. Artinya ada jumlah utang yang besar yang digunakan untuk memperoleh aset. Ini mudah dipahami untuk orang biasa.
Rumah umumnya merupakan investasi yang sangat leverage, artinya pembeli biasanya membayar sekitar 10 persen dari harga pembelian dari uang tunainya sendiri dan kemudian meminjam 90 persen lainnya dari perusahaan hipotek. Pengembang properti melakukan hal yang sama. Bahkan investasi real estate akan tidak dilakukan jika tidak ada leverage. Dan, perlu diketahui, pinjaman dapat berasal dari bank di seluruh dunia.
Dalam contoh saya di atas, sebuah bangunan senilai usd 100 juta dibangun namun tetap menghasilkan hanya $ 3 juta arus kas. Dengan investasi $ 100 juta itu 3 persen pengembalian tidak cukup untuk membenarkan risiko yang terkait dengan usaha real estate.
Namun, jika pengembang hanya menggunakan $ 10 juta dari uang tunainya (10 persen dari biaya usd 100 juta) dan meminjam usd 90 juta lainnya, lalu usd 3 juta arus kas menghasilkan pengembalian 30 persen dari usd 10 juta uang tunai yang diinvestasikan. Bahwa kembali membenarkan risiko. Begitulah cara kerja real estate.
The New York Times lebih lanjut mencatat bahwa Donald Trump memiliki “lebih dari usd 300 juta dalam pinjaman yang ia jamin secara pribadi [yang] akan segera jatuh tempo.”
Mereka menyindir hal tersebut akan menjadi masalah besar bagi Donald Trump karena perusahaannya melaporkan kerugian besar. Kenyataannya adalah saat pemberi pinjaman memberikan pinjaman besar, mereka sering melakukan amortisasi (menggelar) pembayaran selama 25 tahun. Namun, mereka membuat masa pinjaman tersebut jauh lebih singkat, seringkali 5 sampai 10 tahun.
Saat pinjaman jatuh tempo, pemberi pinjaman seringkali menggulungnya menjadi pinjaman jangka panjang. Terkadang, karena real estate adalah aset yang berharga (artinya nilainya meningkat seiring waktu), pengembang seringkali mencari persyaratan yang lebih baik, termasuk tingkat bunga yang lebih rendah, saat pinjaman diperpanjang. Atau berusaha untuk membiayai kembali dengan pemberi pinjaman lain yang menawarkan persyaratan yang lebih menguntungkan.
Karena nilai bangunan meningkat, ini adalah pinjaman berisiko yang lebih kecil bagi pemberi pinjaman, yang sering menyetujui persyaratan yang lebih rendah.
Kita dapat berasumsi bahwa reporter cerdas di New York Times setidaknya memiliki pemahaman yang kurang mendalam mengenai prinsip akuntansi dan keuangan. Yang berarti pelaporan reporter New York Times adalah sangat bias.
Ini adalah hari yang menyedihkan bagi New York Times yang dulu sangat terkenal.
Michael Busler, Ph.D., adalah seorang analis kebijakan publik dan profesor keuangan di Universitas Stockton, di mana dia mengajar program sarjana dan pascasarjana di bidang keuangan dan ekonomi.
Video Rekomendasi :
