oleh Fan Yu
Real estate merupakan salah satu pasar yang terbukti tangguh selama tahun 2020, seiring dengan pandemi virus Komunis Tiongkok yang melanda dunia.
Pasar real estat Tiongkok terutama didukung oleh harga-harga yang tinggi dan lonjakan penjualan. Data resmi Biro Statistik Nasional menunjukkan bahwa penjualan properti melebihi USD 2,6 triliun tahun lalu. Itu setelah sebuah jeda singkat pada awalnya karena pandemi virus Komunis Tiongkok.
Tren ini telah didorong oleh kebijakan moneter yang longgar selama bertahun-tahun dari markas Partai Komunis Tiongkok pra-pandemi. Sedangkan rezim di Beijing, sudah lebih konservatif daripada Amerika Serikat dalam program stimulusnya selama pandemi, perekonomian Tiongkok secara nominal telah membaik rebound yang lebih sehat dari krisis.
Lonjakan-lonjakan harga yang diakibatkan semakin meningkatkan momok pembengkakan harga perumahan secara besar-besaran, terutama di antara kota-kota Tingkat 1 seperti Shanghai, Beijing, dan Guangzhou.
Untuk lebih jelasnya, pasar yang terlalu kritis sebagian besar telah menjadi sebuah masalah di antara kota-kota Tingkat 1 atau kota-kota Tingkat 2, dan di lokasi-lokasi dekat sekolah-sekolah berkualitas dan pilihan-pilihan transportasi yang bagus. Di tempat lain di Tiongkok, di kota-kota tingkat yang lebih rendah, daerah pedesaan, dan kota-kota tertentu di Timur Laut, terdapat petak-petak rumah-rumah dan apartemen-apartemen yang kosong.
Gelembung perumahan atau House Bubble, juga telah menimbulkan sebuah lonjakan utang, baik dari konsumen maupun pengembang properti. Utang Tiongkok secara keseluruhan di akhir tahun 2020, mencapai 350 persen dari Produk Domestik Bruto Tiongkok.
Dalam banyak hal, pasar perumahan Tiongkok adalah sebuah kreasi Partai Komunis Tiongkok. Partai Komunis Tiongkok membutuhkan sebuah cara bagi warga negaranya untuk mendapatkan kekayaan — selain dari pasar saham domestik, yang memiliki masalahnya sendiri — dan pasar properti telah menjadi sumber penting pendapatan provinsi dan daerah yang ditimbulkan dari pajak dan biaya.
Tetapi, Beijing berhati-hati dalam menatalaksana gelembung perumahan itu. Beijing tidak mampu meledakkan gelembung tersebut sebagai perusakan kekayaan, baik dari sebuah perspektif pasar perumahan maupun sebuah perspektif pasar saham, akan merusak stabilitas aturan Beijing.
Jadi, Beijing perlu secara perlahan-lahan mengembang pasar perumahan itu dengan sebuah cara yang terkendali, dengan cara melonggarkan dan pengetatan likuiditas masuk ke pasar real estat sesuai kebutuhan.
Saat ini, Tiongkok sedang dalam salah satu fase “pengetatan” real estate.
Tiongkok mengatur penjualan real estat secara lebih ketat daripada Amerika Serikat. Ada hukum-hukum yang mengatur setiap aspek pembelian rumah — berapa banyak rumah dapat dibeli oleh sebuah keluarga, di mana mereka dapat membeli banyak rumah, dan bagaimana cara pendanaan pembelian rumah tersebut.
Pada bulan Desember lalu, para regulator di Konferensi Kerja Ekonomi Pusat, yang menetapkan agenda untuk jalur pembangunan ekonomi Tiongkok, memperkenalkan batasan-batasan untuk pinjaman-pinjaman yang terkait dengan perumahan, hipotek, dan pembangunan real estat di bank-bank domestik.
Di sub-pasar real estate terbesar di Tiongkok, pihak-pihak berwenang menekan likuiditas yang mengalir secara ilegal ke real estat. Pembatasan baru-baru ini mengingatkan
salah satu kutipan khusus dari pemimpin partai Komunis Tiongkok Xi Jinping dari tahun 2017, bahwa rumah “untuk ditinggali, bukan untuk spekulasi.”
Lembaga-lembaga keuangan di selatan kota Shenzhen, diberitahu oleh para regulator untuk menyelidiki “aliran dana-dana pinjaman bisnis ke properti,” menurut laporan Yicai Global pada 16 Maret 2021. Para pihak berwenang prihatin bahwa beberapa individu, memalsukan aplikasi-aplikasi pinjaman bisnis ke saluran melanjutkan ke real estat.
Mandat-mandat serupa dikeluarkan oleh para regulator setempat di Beijing, Guangzhou, dan Shanghai. Tujuannya, untuk mengambil tindakan keras atas hasil-hasil pinjaman konsumen dan bisnis masuk ke real estat secara tidak benar. Angka suku bunga untuk pinjaman konsumen dan pinjaman usaha, dipotong selama pandemi untuk membantu usaha-usaha kecil
Terhuyung-huyung. Tak lain, dikarenakan guncangan permintaan sebagai akibat lockdown yang meluas.
Tiongkok juga mengkhawatirkan kebijakan moneter yang longgar di Amerika Serikat. Ditambah dengan negara-negara lain dapat memperbesar gelembung perumahan domestik di Tiongkok.
Mantan Menteri Keuangan Tiongkok, Lou Jiwei memperingatkan bahwa ekspansi neraca Federal Reserve yang cepat, dapat memiliki efek-efek limpahan negatif mengenai makro ekonomi Tiongkok, menurut sebuah laporan kebijakan yang diterbitkan oleh jurnal Public Finance Research awal bulan ini.
Alasannya adalah bahwa karena pasar-pasar Amerika Serikat dan pasar-pasar luar negeri lainnya, menjadi tidak menarik dikarenakan inflasi yang tinggi atau devaluasi mata uang, para investor dapat mengarahkan dananya ke Tiongkok dan berpotensi mengalir ke pasar real estat domestik Tiongkok.
Dalam sebuah tindakan regulasi yang difokuskan pada acara pribadi, pihak-pihak berwenang di kota-kota tertentu (mencakup Shanghai) membatasi pembelian rumah dari orang-orang yang baru saja bercerai.
Hal tersebut dikarenakan, hukum-hukum setempat di Shanghai dan Beijing, di mana setiap keluarga hanya diizinkan untuk membeli maksimal dua properti. Langkah itu sebagai pembatasan yang diberlakukan dalam beberapa tahun terakhir. Maksudnya, untuk mengendalikan harga-harga rumah di kota-kota tersebut.
Media setempat melaporkan bahwa pembatasan-pembatasan tersebut, menyebabkan banyak pasangan untuk sementara waktu mengajukan cerai sehingga mereka dapat membeli dua rumah sebagai perseorangan. Di mana niat untuk menikah lagi nanti dan secara efektif “mengesampingkan” pembelian-pembelian perumahan mereka. Pihak-pihak berwenang sedang menyelidiki untuk menutup celah itu.
“Kami semua sangat optimis bahwa harga-harga properti di daerah ini akan terus bertambah naik. Sebuah perceraian adalah cara paling efisien untuk mendapatkan tujuan (investasi) kami,” kata seorang pria bernama Wu Xin berkata dalam sebuah laporan di situs Sixth Tone. (Vv)
