Fan Yu
Selama beberapa tahun terakhir, pasar properti Tiongkok mengalami pasang surut, tetapi sebagian besar berada di lintasan ke atas secara hati-hati yang dikelola oleh Beijing. Sementara hal tersebut memicu pertumbuhan Produk Domestik Bruto Tiongkok, hal tersebut juga menciptakan gelembung aset properti, yang menyebabkan beban utang jumbo, dan berkontribusi pada kesenjangan kekayaan yang tidak sehat.
Beijing baru-baru ini telah berusaha untuk mengendalikan risiko pasar properti dengan menetapkan batasan, berapa banyak pengembang dapat meminjam, tetapi langkah yang ketat itu telah mengirim pengembang yang memiliki utang jumbo ke jurang kebangkrutan.
Baru-baru ini, ada tanda-tanda bahwa Partai Komunis Tiongkok (PKT) sedang mencoba untuk menjalankan kembali beberapa kebijakan. Hal ini menggambarkan tindakan penyeimbangan berisiko tinggi bos rezim Partai Komunis Tiongkok Xi Jinping, yang mana saat ini sedang bergulat dengan ekonomi Tiongkok.
Sebuah laporan bulan November oleh Shanghai Securities News milik Xinhua, milik pemerintah, menemukan bahwa pembiayaan bank untuk pembelian real estat pada dasarnya, telah kembali menjadi “normal” setelah melambat selama tiga kuartal pertama tahun 2021.
Laporan tersebut menyatakan bahwa sementara “koreksi tertentu” sedang dilakukan –— tidak diragukan lagi mengacu pada kebijakan “tiga garis merah” Beijing dari awal tahun–—”arah umum tidak berubah,” dan kebutuhan dana proyek real estate yang masuk akal itu terpenuhi.
Shenzhen, kota di bagian selatan Tiongkok, baru-baru ini melonggarkan kondisi penawaran penjualan tanah, kota pertama di Tiongkok untuk “mundur dari tindakan yang kejam telah mengakibatkan industri real estate seluruh Tiongkok menjadi jatuh terguling-guling,” tulis South China Morning Post.
Sebelas bidang tanah disiapkan untuk ditawar oleh Shenzhen, dan lebih dari satu pengembang akan diizinkan untuk menawar pada titik harga yang sama. Para pemenang akan dipilih sebagian berdasarkan jumlah unit rumah yang “terjangkau” yang akan mereka bangun.
Pada 10 November, Securities Times, sebuah surat kabar keuangan di Tiongkok, melaporkan bahwa beberapa perusahaan real estate berencana untuk menerbitkan utang di pasar antar-bank. Itu setelah sebuah pertemuan baru-baru ini dengan regulator obligasi antar bank Tiongkok. Pasar obligasi luar negeri saat ini dibekukan untuk perusahaan properti Tiongkok, jadi dukungan yang tersirat dari bank Tiongkok berarti ada sebuah pasar untuk mendapatkan pembiayaan utang di dalam negeri.
Para regulator Tiongkok dalam beberapa minggu terakhir telah keluar dan meyakinkan para investor dan pembeli rumah bahwa risiko itu dapat dikendalikan. Selain itu, pembatasan kredit yang berlebihan oleh bank sedang dikurangi. Ada juga lebih banyak dialog dan kolaborasi baru-baru ini antara pengembang properti dengan para regulator.
Ini agak halus, tetapi terjadi perubahan kebijakan utama; pengembang properti menghadapi satu demi satu rintangan sejak awal tahun 2021. Evergrande, Kaisa Group, Fantasia, dan Modern Land semuanya tidak membayar bunga di satu atau lain bentuk tahun ini.
Kebijakan “tiga garis merah” yang membatasi beban utang telah menyebabkan penderitaan di bidang industri. Singkatnya, kebijakan tersebut bertujuan untuk memaksa deleveraging dan meningkatkan kesehatan keuangan perusahaan real estat. Akses masa depan ke modal utang tergantung pada kepatuhan mereka pada tiga kriteria ketat yang digariskan oleh Partai Komunis Tiongkok.
Apa Tujuan Tiongkok?
Di belakang, “garis merah” diperlukan untuk menghilangkan risiko secara paksa. Tahun ini telah melihat tindakan keras paling kuat terhadap spekulasi properti yang tidak terkendali, tetapi apakah Beijing pada akhirnya dapat mengendalikan konsekuensi tersebut masih harus dilihat.
Dua puluh tahun yang lalu, kebijakan pembangunan perkotaan dan konstruksi perumahan Tiongkok adalah masuk akal. Tiongkok adalah 30 persen urbanisasi, dan meningkatkan permintaan barang asing dan pertumbuhan ekonomi Tiongkok yang cepat mendorong sebuah pergeseran demografis dari pedesaan ke perkotaan. Hal ini membutuhkan pengembangan real estate yang nyata.
Perkembangan dan pergeseran itu juga menciptakan kelas menengah Tiongkok, yang kekayaan sebagian besar terdiri dari real estat. Jadi pada beberapa level, hal itu sudah menjadi sebuah kesuksesan. Tetapi ketika Tiongkok mendekati urbanisasi 70 hingga 80 persen, Tiongkok harus menghindari “perangkap pendapatan menengah” yang dialami oleh negara-negara yang tidak mampu dari sebuah ekonomi berbasis ekspor ke ekonomi berbasis jasa.
Ini membutuhkan alokasi sumber daya dari real estat ke teknologi dan sektor jasa yang telah diadvokasi Xi Jinping selama dua tahun terakhir. Kebijakan seperti “sirkulasi ganda” untuk merangsang permintaan domestik internal, dan mendorong “kemakmuran bersama” adalah bagian dari agenda Xi Jinping untuk mengubah fundamental ekonominya.
Hal ini memberikan tekanan pada ekonomi setempat, di mana biaya dan keuntungan dari penjualan tanah kepada pengembang properti memberikan pendapatan penting bagi pemerintah setempat dan pemerintah provinsi.
Sebuah solusi yang diusulkan dalam perpajakan real estat, seharusnya lebih dari mengimbangi itu, jika program percontohan yang ada membuahkan hasil dan menjadi diterapkan secara luas.
Sementara itu, sebagian besar kekayaan warga negara Tiongkok masih terikat dengan real perkebunan. Jadi Beijing juga tidak mampu membiarkan pasar properti gagal.
Harapkan lebih banyak pasang surut ke depan. Tetapi, ekonomi Tiongkok masih berjuang dengan COVID-19, margin error Xi Jinping menjadi tidak eksis. (Vv)
