Kathleen Li dan Ellen Wan
Pemerintah daerah di seluruh daratan Tiongkok mendorong berbagai langkah untuk merangsang pertumbuhan di pasar real estat yang sedang lesu, menyusul gagal bayar beberapa perusahaan raksasa real estat dalam dua tahun terakhir.
Namun demikian, para ahli percaya bahwa kejenuhan pasar perumahan Tiongkok, ditambah dengan rendahnya kepercayaan investor, berarti penurunan sektor properti tak mungkin berbalik dengan sendirinya.
Menurut sebuah artikel yang diterbitkan pada 15 September oleh Securities Daily, corong negara untuk informasi sektor keuangan, pada 14 September, setidaknya 120 kota dan wilayah di seluruh Tiongkok telah melonggarkan persyaratan pinjaman hipotek untuk beberapa pembeli pada program yang bernama Housing Provident Fund (HPF). Jumlah pinjaman HPF juga meningkat, dan preferensi diberikan kepada keluarga yang memiliki tiga anak.
Selain itu, bank sentral pada 30 September mengumumkan bahwa mereka akan menurunkan suku bunga untuk pinjaman HPF sebesar 0,15 poin persentase bagi pembeli rumah pertama kalinya, mulai 1 Oktober.
Di Tiongkok, Housing Provident Fund adalah program tabungan wajib untuk pembelian rumah. Program asuransi sosial juga menyediakan hipotek dengan tarif bersubsidi.
Pasar Perumahan di Titik Kejenuhan
Wang Xiaolu, wakil direktur Institut Riset Ekonomi Nasional Tiongkok (NERI), mengatakan pada Forum Finansial Phoenix 2022 pada 21 September bahwa pasar perumahan Tiongkok telah mencapai titik jenuh, karena area lantai perumahan, termasuk properti kosong, proyek yang sedang berlangsung dan persediaan saat ini, telah mencapai 54 meter persegi per kapita. Khususnya, definisi luas lantai tempat tinggal di Tiongkok mencakup area seperti balkon, teras, dan basement.
“Rata-rata 1,59 miliar meter persegi dibangun setiap tahun dalam tiga tahun terakhir,” kata Wang di forum tersebut.
“Untuk memenuhi tujuan tingkat urbanisasi 75 persen pada tahun 2035, kita hanya perlu membangun 1,05 miliar meter persegi per tahun,” tambahnya.
Selain itu, menurut Fu Linghui, direktur departemen Statistik Ekonomi di Biro Statistik Nasional Tiongkok (NBS), pasar properti “saat ini masih mengalami penurunan.”
“Dibandingkan dengan periode yang sama tahun lalu, investasi real estate Tiongkok turun 7,4 persen dalam delapan bulan pertama,” kata Fu pada konferensi pers pada 16 September.
Kepercayaan Pasar Merosot ‘Secara Signifikan’
Qu Kai, seorang komentator urusan terkini yang berbasis di Jepang, mengatakan kepada The Epoch Times bahwa kurangnya pilihan investasi yang dapat dipercaya di Tiongkok menyebabkan investor berfokus pada real estat sebagai investasi, bukan pada penggunaan sebenarnya dari properti tersebut. Fenomena ini membuat pasar real estat tidak mungkin pulih.
“Real estat Tiongkok diperlakukan lebih sebagai investasi aset daripada bagaimana penggunaannya, dan ini menyebabkan pengembangan real estat memiliki ikatan yang kuat dengan ekonomi Tiongkok, karena real estat adalah salah satu dari sedikit yang ‘dapat dipercaya’ pada pilihan yang dapat dipilih oleh investor,” kata Qu dalam sebuah wawancara dengan The Epoch Times edisi mandarin.
“Akan tetapi, mengikuti default, atau bahkan cross-default, dari Evergrande Group, Fantasia Holdings, China Fortune Land Development, dan pengembang properti terkemuka lainnya, kepercayaan pasar menurun secara signifikan, bahkan jika sekarang pengembang properti memutuskan untuk memulai proyek baru , menentukan nilai pasar properti, yang akan mempengaruhi properti sebagai agunan, adalah sebuah tantangan,” tambah Qu.
Tidak Ada Fantasi Tentang Booming Real Estate
Fu Peng, kepala ekonom di perusahaan pialang terkemuka China Northeast Securities, berbagi pandangan serupa di Phoenix Financial Forum, mencatat bahwa sektor real estate Tiongkok mungkin harus menurun untuk mengurangi risiko yang terkait dengan ekspansi secara besar-besaran selama dekade terakhir.
“Jangan berfantasi tentang periode pasar real estat yang sedang booming lainnya, Secara teknis, era kemakmuran sektor properti mungkin sudah berakhir,” katanya.
Menurut NBS, dibandingkan dengan bulan-bulan sebelumnya, kota-kota tingkat satu—Beijing, Shanghai, Guangzhou, dan Shenzhen—mendapat sedikit peningkatan dalam harga jual rata-rata unit hunian pada Agustus, dibandingkan dengan kota tingkat dua dan tingkat tiga yang mengalami penurunan.
Di Tiongkok, kota-kota secara tidak resmi diklasifikasikan ke dalam sistem lima tingkat berdasarkan pembangunan ekonomi, dengan kota tingkat satu biasanya menjadi yang terbesar dan terkaya.
Meskipun ada sedikit peningkatan harga penjualan rata-rata unit perumahan di antara kota-kota tingkat satu pada Agustus, pertumbuhan telah melambat di kota-kota selain Shanghai dalam beberapa bulan terakhir, menurut NBS.
Selain itu, banyak kota tingkat dua dan tingkat tiga menurunkan persyaratan uang muka untuk pembeli yang tertarik dengan properti kedua.
Intervensi PKT Menaikkan Harga
Mengingat depresi real estate di Tiongkok, Qu mengatakan dia percaya bahwa intervensi Partai Komunis Tiongkok (PKT) di sektor real estat — upaya untuk mendorong dan mempertahankan ekonomi yang kuat — sebenarnya merupakan faktor kunci dalam menaikkan harga properti.
“Jika gelembung real estat Tiongkok meledak seperti krisis keuangan Korea Selatan pada tahun 1997, yaitu ketika rumah menjadi ekuitas negatif bagi semua orang, maka industri perbankan di Tiongkok juga akan mengalami keruntuhan sistemik,” katanya.
Ketakutan akan keruntuhan mendorong intervensi pemerintah, Qi mengatakan: “Setelah melihat kemungkinan itu, Beijing harus menjaga harga tetap tinggi, bahkan melarang pengembang properti untuk menurunkannya. Jika pasar menyesuaikan diri berdasarkan penawaran dan permintaan, kelebihan properti di Tiongkok akan menurunkan harga jauh lebih awal.” (asr)
