Langkah ini pasti akan membunuh momentum ekonomi fundamental Tiongkok
Milton Ezrati
Setelah serangkaian langkah tentatif selama beberapa bulan terakhir di tahun 2023, Beijing telah meluncurkan solusi baru untuk krisis properti ekonomi – jika bocoran dan rumor itu benar adanya.
Langkah ini melibatkan apa yang hanya dapat digambarkan sebagai pengambilalihan real estat perumahan oleh pemerintah. Rencana ini akan melibatkan penekanan kuat pada penyewaan alih-alih kepemilikan rumah dan pembelian properti yang bangkrut oleh pemerintah. Rencananya, peran Partai Komunis Tiongkok (PKT) dalam real estate akan meningkat menjadi 30% dari 5% saat ini.
Tindakan seperti ini pasti akan membawa negara ini kembali ke era Mao Zedong. Jika semua rencana ini dapat menutupi krisis properti untuk sementara waktu, mereka akan menyebabkan kerusakan besar pada prospek ekonomi Tiongkok.
Semua yang direncanakan Xi Jinping dan PKT masih belum begitu pasti. Sebagian besar dari apa yang diketahui publik telah muncul dari bocoran dan beberapa pengumuman pemerintah yang tidak spesifik. Memang, Beijing telah mengakui bahwa mereka belum menyelesaikan semua detailnya. Mereka mengklaim bahwa mereka akan menyelesaikannya pada waktunya.
Berita yang tersedia menunjukkan bahwa “model baru” PKT tampaknya siap untuk memberikan dana sebesar $280 miliar per tahun selama lima tahun untuk membeli pengembangan real estat perumahan pribadi yang bermasalah dan menggunakannya kembali sebagai unit sewa. Deskripsi lain dari rencana tersebut menyebutkan bahwa mereka akan membangun lebih banyak lagi unit, beberapa di antaranya adalah unit sewa bersubsidi, dengan total 6 juta unit baru di 35 kota selama lima tahun ke depan. Di bawah program ini, pihak berwenang akan memberlakukan pembatasan ketat terhadap siapa saja yang dapat membeli unit-unit tersebut. Selanjutnya, pemerintah juga akan melarang pembeli untuk memperjualbelikan unit-unit tersebut di pasar terbuka.
Penasihat kebijakan ekonomi Xi, wakil pemimpin PKT He Lifeng, mengklaim bahwa perluasan peran PKT akan membantu dalam dua hal: Hal ini akan memungkinkan Beijing untuk mengendalikan kelebihan pasokan, dan menurunkan harga real estat perumahan.
Tentu saja ada keraguan terhadap ambisi tersebut. Pertama-tama, masih jauh dari kenyataan bahwa Beijing memiliki sumber daya keuangan memadai untuk melaksanakan rencana itu atau bahkan kemauan untuk melakukannya jika mereka dapat menemukan sumber daya tersebut. Yang kedua, Tiongkok sudah memiliki sekitar 7 juta unit rumah kosong dan jumlah penduduk yang terus menciut, sehingga menyisakan pertanyaan tentang bagaimana 6 juta unit tambahan – baik yang disewakan maupun yang tidak – akan mengendalikan pasokan atau menekan harga.
Namun, pertanyaan yang lebih mendasar tentang kemampuan PKT untuk mengelola real estat muncul dari betapa buruknya pihak berwenang mengelola berbagai hal hingga saat ini. Sebelum tahun 2020, Beijing secara aktif mendorong pengembangan real estat perumahan swasta, mendorong pemerintah daerah agar mendukung usaha tersebut dan memastikan persyaratan kredit yang mudah bagi developer dan pembeli rumah.
Para pembangun dan spekulan swasta merespons secara aktif, mengambil utang dan mengejar berbagai proyek yang semakin meragukan sehingga bahkan ketika Tiongkok memenuhi kebutuhan perumahannya, pembangunan tersebut mencapai tingkat yang luar biasa yaitu sekitar 30 persen dari ekonomi Tiongkok. Kemudian, pada tahun 2020, Beijing secara tiba-tiba mencabut semua dukungan ini. Tidak mengherankan, para developer yang memiliki leverage tinggi dan berkembang pesat, akhirnya segera mulai mengalami kegagalan setelahnya.
Seandainya Beijing mengetahui kondisi bisnisnya, mereka akan secara bertahap menghapus dukungan untuk memberikan waktu bagi para developer dan pembeli untuk menyesuaikan diri. Jika tidak, Beijing seharusnya segera bertindak setelah kegagalan pertama di antara para developer. Menyediakan likuiditas ke pasar keuangan dapat mengurangi dampak buruk dari begitu banyak hutang yang meragukan pada pembukuan pemegang obligasi dan lembaga keuangan.
Melalui pemberian kredit khusus kepada para developer – bukan dimaksudkan untuk menalangi mereka, namun agar mereka dapat menyelesaikan apartemen yang telah mereka kontrak dan telah menerima pembayaran – Beijing dapat menyelamatkan investasi jutaan rumah tangga di Tiongkok yang telah membeli apartemen. Bantuan semacam itu akan meningkatkan kepercayaan diri para pemilik rumah dan pembeli rumah di Tiongkok.
Namun PKT tak melakukan apapun, sehingga pasar keuangan, yang khawatir dengan banyaknya utang yang bermasalah, tak memiliki sumber daya untuk mendukung pertumbuhan ekonomi yang memadai. Kerugian yang dialami, terutama para pembeli apartemen yang belum selesai dibangun, mengikis kepercayaan publik terhadap pembelian rumah dan pada umumnya. Pengeluaran konsumen mengalami kontraksi, sementara shortfall dalam pembelian rumah menekan nilai properti dan, dengan demikian, mengikis kekayaan bersih semua pemilik rumah di Tiongkok serta semakin menghambat kepercayaan diri dan pengeluaran konsumen.
Setelah dua tahun tanpa tindakan, Beijing, pada akhir tahun 2023, menawarkan solusi yang tentatif dan kurang memadai. Pada bulan-bulan awal tahun 2024, tampaknya telah menetapkan solusi yang benar-benar komunis: pengambilalihan pemerintah atas pengembangan properti dan kontrol harga.
Salah urus PKT dalam mengelola situasi sejauh ini hampir tidak menginspirasi kepercayaan dalam rencananya untuk mengarahkan sebagian besar stok perumahan di Tiongkok. Tak diragukan lagi bahwa sejumlah besar uang tunai yang terlibat, jika Beijing dapat memanfaatkannya, akan menutupi dampak langsung dari krisis properti. Namun, jika tidak, semua rencana ini akan melumpuhkan model pertumbuhan Tiongkok secara fundamental dan mungkin secara permanen.
Pertimbangan kekayaan memegang kunci kehancuran ini. Ketika Tiongkok pertama kali dibuka di bawah pemerintahan Deng Xiaoping sekitar 50 tahun yang Lalu, masyarakat Tiongkok dapat memiliki rumah sendiri untuk pertama kalinya dalam waktu yang lama. Hal ini merupakan dasar yang mendasari terjadinya booming. Dalam budaya Tiongkok dan juga secara global, real estat merupakan benteng kekayaan rumah tangga. Impian untuk mendapatkannya di Tiongkok memberikan motivasi besar bagi para pekerja di negara ini. Dan ketika kekayaan tersebut mulai tumbuh, mendorong pengeluaran dan penggunaan kredit, yang keduanya memacu laju pertumbuhan ekonomi yang luar biasa.
Pentingnya kepemilikan rumah dan dorongan yang diberikannya terbukti dari fakta bahwa lebih dari 80 persen rumah tangga di Tiongkok memiliki rumah sendiri, persentase yang jauh lebih tinggi daripada di sebagian besar negara maju, termasuk Amerika Serikat, di mana angkanya sekitar 66 persen.
Rencana PKT untuk mengendalikan pasar dan menekankan pada penyewaan rumah, mengancam mesin pertumbuhan dan pertumbuhan kekayaan ini. Bahkan ketika mengizinkan pembelian, rencana Beijing mengurangi pertumbuhan kekayaan dengan melarang perdagangan berbagai unit baru di pasar terbuka. Secara praktis, kebijakan ini membuat unit-unit tersebut tak lagi seperti kepemilikan rumah serta kekayaan keluarga dan lebih seperti sewa dengan jangka waktu yang sangat lama.
Jika rencana ini diterapkan dan, lebih buruk lagi, jika Beijing meneruskannya, Tiongkok akan menghadapi permasalahan ekonomi yang jauh lebih buruk di masa depan dibandingkan saat ini. Xi dan kroni-kroninya di Zhongnanhai akan mematikan mesin kritikal dari motivasi dan pertumbuhan ekonomi. (asr)
Milton Ezrati adalah editor kontributor di The National Interest, afiliasi dari Center for the Study of Human Capital di University at Buffalo (SUNY), dan kepala ekonom di Vested, sebuah firma komunikasi yang berbasis di New York. Sebelum bergabung dengan Vested, ia menjabat sebagai kepala strategi pasar dan ekonom untuk Lord, Abbett & Co. Dia juga sering menulis untuk City Journal dan menulis blog untuk Forbes. Buku terbarunya adalah “Thirty Tomorrows: The Next Three Decades of Globalization, Demographics, and How We Will Live.”
