Milton Ezrati
Hanya beberapa minggu yang lalu, Beijing mendiskusikan rencana besar pengambilalihan pasar properti residensial Tiongkok oleh pemerintah. Jika Beijing melanjutkan rencana tersebut, maka hal ini akan menyamarkan krisis, meninggalkan banyak masalah yang belum terselesaikan dan menciptakan permasalahan baru.
Apa yang telah mengemuka, setidaknya sejauh ini, adalah apa yang disebut Beijing sebagai “daftar putih”. Daftar ini menunjuk beberapa pengembangan properti residensial untuk pembiayaan khusus. Mereka akan berbuat lebih sedikit untuk mengatasi masalah daripada rencana pengambilalihan secara besar-besaran dan hanya bisa dikategorikan sebagai tindakan yang terlalu sedikit dan terlambat.
Skema “daftar putih” ini meminta pemerintah daerah untuk mengidentifikasi pengembangan properti yang gagal di wilayah mereka sebagai kandidat untuk pinjaman khusus oleh bank-bank milik pemerintah Tiongkok. Bank-bank tersebut kemudian meninjau daftar tersebut dan mengeluarkan dana untuk proyek-proyek yang disetujui. Putaran pertama ini terdiri dari sekitar 123,6 miliar yuan (sekitar $17,2 miliar) untuk sekitar 162 proyek di 57 kota, termasuk proyek-proyek yang berhubungan dengan pengembang properti swasta yang bermasalah, seperti Country Garden, Sunac, dan CIFI.
Menurut materi yang dirilis oleh Beijing, program ini akan memprioritaskan penyelesaian apartemen yang telah dibayar di muka oleh para pembeli rumah di Tiongkok. tetapi masih belum selesai karena kesulitan keuangan para developer swasta. Tidak diragukan lagi, para pembeli rumah yang terkait dengan berbagai proyek ini akan senang dengan berita ini.
Namun, dalam konteks masalah yang lebih besar dari kegagalan developer, ini benar-benar merupakan setetes air di dalam ember. Pertimbangkan ketika, pada tahun 2021, Evergrande pertama kali mengumumkan ketidakmampuannya untuk memenuhi kewajiban keuangan, mendekati setara dengan $ 300 miliar. Sejak saat itu, lebih banyak developer – Country Garden yang paling menonjol di antara mereka – telah gagal menambah jumlah total utang yang dipertanyakan.
Jika “daftar putih” Beijing adalah sebuah langkah menuju solusi, hal ini masih jauh dari jawaban atas kesulitan keuangan Tiongkok. Bahkan dengan jumlah dua kali lipat, tiga kali lipat, atau empat kali lipat, pendekatan ini akan menyisakan ratusan miliar utang bermasalah yang membebani sistem keuangan negara. Beban ini akan terus berlanjut, seperti yang terjadi sejak tahun 2021, sehingga membatasi kemampuan keuangan Tiongkok untuk mendukung ekspansi dan pertumbuhan ekonomi.
“Daftar putih” juga tidak akan cukup untuk memulihkan kepercayaan yang hilang di antara pembeli rumah untuk mempertaruhkan uang mereka dengan benar-benar melakukan pembelian. Tiongkok akan terus berurusan, seperti yang telah terjadi selama berbulan-bulan, dengan penurunan tingkat pembelian rumah. Yang lebih parah lagi, penurunan permintaan ini kemungkinan akan terus menekan nilai properti. Dampak buruk dari penurunan tersebut terhadap kekayaan bersih rumah tangga akan terus membatasi belanja konsumen dan menekan kepercayaan masyarakat secara umum di masa mendatang – semuanya berdampak buruk pada prospek pertumbuhan ekonomi secara keseluruhan.
“Daftar” tersebut juga tidak akan membahas warisan pembangunan berlebihan yang terus melanda sektor properti dan pertumbuhan Tiongkok secara umum. Masalah ini, sebagian besar, merupakan hasil dari antusiasme besar Beijing terhadap pembangunan properti yang berlangsung selama bertahun-tahun sebelum tahun 2020. Pada awalnya, kebijakan kredit yang mudah untuk pengembang dan pembeli, serta keterlibatan pemerintah daerah, memenuhi kebutuhan yang mendesak. Namun, ketika kebutuhan itu terpenuhi-bahkan beberapa tahun yang lalu-kelanjutan dari kebijakan tersebut menciptakan surplus apartemen, terkadang di area yang tidak tepat.
Kemudian, pada tahun 2020, Beijing secara tiba-tiba menarik dukungannya untuk pembangunan – begitu tiba-tiba, pada kenyataannya, sehingga developer dan pembeli yang memiliki leverage tinggi tidak memiliki waktu untuk menyesuaikan diri. Hal inilah yang menyebabkan terjadinya krisis. Ekses-ekses ini tetap ada. Menurut statistik resmi, Tiongkok saat ini memiliki sekitar 7 juta apartemen yang tidak berpenghuni. Terutama karena populasi Tiongkok yang semakin menyusut, akan membutuhkan waktu bertahun-tahun, jika apartemen-apartemen ini dapat memberikan arus kas yang cukup untuk membayar utang yang masih belum terbayar dari pembangunannya.
Setelah bertahun-tahun Beijing tidak melakukan apapun selain menyaksikan krisis properti bergulir, “daftar putih” adalah tanda yang baik untuk bertindak. Namun, terutama setelah bertahun-tahun pembiaran resmi yang memungkinkan masalah keuangan dan kepercayaan diri berlipat ganda, daftar putih ini masih jauh dari memadai, bahkan jika masalah tersebut menjadi lebih luas.
Prospek radikal yang baru-baru ini dikabarkan tentang pengambilalihan pemerintah mungkin dapat menyamarkan masalah properti, namun tidak dapat meringankan utang yang menggantung atau pembangunan yang berlebihan. Tindakan ini juga akan membawa permasalahan baru, seperti yang dijelaskan dalam artikel penulis sebelumnya pada 22 Februari lalu, “Beijing Mengedepankan Respon yang Sangat Komunis terhadap Krisis Properti Tiongkok.”
Pandangan yang diungkapkan dalam artikel ini adalah pendapat penulis dan tidak mencerminkan pandangan The Epoch Times.
